La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial decidió que el beneficio de inembargabilidad respecto de los inmuebles obtenidos mediante los créditos hipotecarios concedidos subsiste mientras se conserven los requisitos establecidos en la norma, y aun cuando se hubiere cancelado el crédito.

En el marco de la causa "Perini Cristina del Carmen s/quiebra s/ incidente de realización de bienes", el síndico apeló la decisión del juez de grado que no admitió su pedido de subasta de un inmbueble de la fallida ubicado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El funcionario concursal se agravió porque no se admitió la realización del inmueble en cuestión, lo que permitiría el ingreso de fondos a la quiebra. En tal sentido, remarcó que no se tuvo en consideración que no se darían los requisitos exigidos por el artículo 35 de la ley 22.232, habida cuenta que el inmueble en cuestión se encuentra inscripto a nombre de varias personas, y no sería el domicilio real de la fallida.

A su vez, el síndico sostuvo que el inmueble cuya subasta se pretende, no se encuentra más inscripto a nombre del comprador originario, sino que fue transmitido a otras personas, incluida la fallida, encontrándose también levantada la inembargabilidad.

Cabe señalar que el bien en cuestión fue adquirido por el padre y la madre de la fallida, obrando una hipoteca a favor del Banco Hipotecario Nacional, crédito que fue cancelado con posterioridad al fallecimiento del Sr. Perini, progenitor de la fallida, habiéndose inscripto el levantamiento de la inembargabilidad. El inmueble fue transmitido por sucesión en un 50% a la cónyuge supéstite y en un 25% a cada una de las hijas, entre ellas, la fallida.

Los magistrados que conforman la Sala A explicaron que el régimen de inembargabilidad e inejecutabilidad establecido por el artículo 4 de la Ley 22.232 constituye “una cuestión de orden público que responde a un claro objetivo social de interés general, como es la protección de la vivienda familiar única, cuando ésta ha sido adquirida por medio de un crédito otorgado por el Banco Hipotecario en las condiciones que esa normativa prevé y, no es dable que los jueces se aparten de sus directivas en razón de la naturaleza de las obligaciones que pretenden hacerse efectivas sobre el inmueble afectado, dado que la norma legal no contiene excepción alguna para casos especiales”.

Tras remarcar que “el verdadero destinatario de la tutela no es el propietario del inmueble (la fallida, en este caso) sino que se tutela la vivienda familiar en sí misma, así como el grupo familiar que la habita”, los magistrados determinaron que “el beneficio de inembargabilidad respecto de los inmuebles obtenidos mediante los créditos hipotecarios concedidos subsiste mientras se conserven los requisitos establecidos en la norma y aun cuando se hubiere cancelado el crédito”.

En el fallo del 2 de agosto pasado, el tribunal entendió que la mencionada protección jurídica “no alcanzaría a situaciones en que ha desaparecido esa categoría originaria, es decir, cuando no existan los extremos fácticos a que responde su inembargabilidad legal -mantenimiento de un único inmueble, destinado a vivienda propia-“.

Sentado ello, los magistrados señalaron en relación al presente caso, sobre el inmueble en cuestión, los progenitores de la fallida constituyeron una hipoteca a los efectos de su adquisición a favor del Banco Hipotecario Nacional, lo que revelaría que el supuesto en cuestión encuadra en la protección prevista por la norma señalada.

A pesar de que el préstamo hipotecario fue cancelado, no existiendo deuda hipotecaria a favor de la entidad, la mencionada Sala aclaró que “la finalidad tuitiva de que goza el mentado bien, destinado a vivienda única y familiar, se extiende más allá de la cancelación del préstamo pues ello se ajusta al objetivo social y al carácter de orden público que tienen las normas legales en la materia (ley 22.322: 33, 34, 35, 36, 37 entre otras, no derogadas por la ley 24.855), que concuerdan con las funciones de fomento de la vivienda familiar y con el espíritu de normas análogas, como las que regulan el llamado bien de familia”.

Al rechazar el recurso de apelación presentado por el síndico, los jueces  resolvieron que “no puede tenerse por extinguido el beneficio de inembargabilidad por la cancelación del crédito hipotecario, ya que la normativa en juego también responde al afianzamiento de la vivienda propia -siempre que se mantenga el destino del bien-“.

Tras comprobar que no existen en la causa actualmente elementos de convicción suficientes que permitan concluir en la alteración de las circunstancias tuitivas de fondo que permitieron la constitución del beneficio otorgado por el Banco hipotecario en el tiempo de vigencia de la ley 22.232, los camaristas decidieron mantener el amparo del inmueble objeto del recurso bajo el régimen de protección que establecía el mentado dispositivo legal.