I. Resumen ejecutivo

Las cuestiones principales de esta colaboración que pueden ser de interés para el operador jurídico, en particular aquel involucrado en operaciones inmobiliarias relacionadas con conjuntos inmobiliarios (es decir, countries, clubes de campo, parques industriales, etc.) son:

(1) Una de las novedades en materia de derechos reales del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyCN”), que entró en vigor el 1 de agosto de 2015, fue la inclusión del derecho real de conjuntos inmobiliarios dentro de la enumeración de derechos reales permitidos (artículo 1887 del CCyCN). De esta manera, los conjuntos inmobiliarios se regulan como un derecho real autónomo, aunque con la particularidad de ser una especie o modalidad del derecho de propiedad horizontal.

(2) En tanto derecho real, su régimen está sujeto al principio de “estructura legal” (artículo 1884 del CCyCN) por el cual las normas que lo regulan son sustancialmente de orden público. En consecuencia, no pueden ser desconocidas, ni modificadas ni dejadas de lado por los particulares.

(3) Entre otras características, la configuración del derecho real de conjunto inmobiliario requiere la existencia de cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento de propiedad horizontal especial, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas (es decir, el consorcio)[1].

(4) En materia de expensas (comunes y extraordinarias), ante la falta de pago por parte de un copropietario (lo sea de un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal o de un conjunto inmobiliario), el certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para su cobro. Esto es de indudable aplicación para los conjuntos inmobiliarios creados a partir de la sanción del CCyCN.

(5) La duda está en la aplicación de esa regla para los certificados de deuda emitidos por la administración de un conjunto inmobiliario preexistente; es decir, no adecuado a la estructura legal de una propiedad horizontal especial sino organizado mediante una combinación de derechos reales y personales existentes a la época de su constitución (o bien en base al régimen de normas provinciales que regulaban aspectos de estos emprendimientos inmobiliarios antes de la sanción del CCyCN).

(6) Con fecha 6 de diciembre de 2021, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala M, en autos: “Club de Campo El Moro c/ Lacivita, Alejandro Juan Manuel s/cobro de sumas de dinero”[2] (el “Fallo Club de Campo El Moro”) resolvió que un certificado de deuda emitido por la administración de un conjunto inmobiliario preexistente es título hábil ejecutivo para su cobro. Esto implica un cambio jurisprudencial al considerar algunos fallos anteriores y posteriores a la vigencia del CCyCN que resolvieron lo contrario.

II. Análisis

A. Introducción - Objeto

Una de las grandes novedades del CCyCN es la inclusión de los conjuntos inmobiliarios como un derecho real autónomo. No obstante, su actual regulación no está exenta de imprecisiones y vacíos. Así, por ejemplo, una primera imprecisión se vincula con la terminología elegida. El Título VI del Libro IV – Derechos Reales del CCyCN lo rotula con el nombre de “conjuntos inmobiliarios” y, de forma inmediata, enumera como primer derecho real dentro del mismo título al “derecho real de conjunto inmobiliario”, continuando con el “derecho real de tiempo compartido” y luego con el “derecho real de cementerio privado”.

Esto provoca una lamentable consecuencia práctica: hay un título con un nombre genérico “conjuntos inmobiliarios” y luego el primer derecho real de ese título agrega el mismo nombre de “conjunto inmobiliario” para seguidamente listar dos derechos reales más. La lógica indica que el legislador ha querido regular una cuestión de género-especie en la cual el género son los conjuntos inmobiliarios, que a la vez contiene tres especies: el conjunto inmobiliario propiamente dicho, el tiempo compartido y el cementerio privado.

Dejando de lado esa y otras digresiones, el objeto del presente es analizar a los conjuntos inmobiliarios en uno de los aspectos que ha sido apreciado (y discutido) jurisprudencialmente: el carácter de título ejecutivo de los certificados de deuda de expensas.

Como comentario preliminar, cabe referirse al artículo 2075 del CCyCN que dispone la aplicación subsidiaria del derecho real de propiedad horizontal en materia de conjuntos inmobiliarios, por ser ellos una propiedad horizontal especial. Esa aplicación subsidiaria significa que aunque el conjunto inmobiliario tenga su propia estructura legal, en todo aquello que carezca de una norma específica, se le aplicará lo regulado en el derecho real de propiedad horizontal.

Esto es lo que ocurre en la materia bajo análisis porque el carácter de título ejecutivo de los certificados de deuda de expensas carece de regulación en el derecho real de conjunto inmobiliario pero sí lo está en el derecho real de propiedad horizontal (artículo 2048 del CCyCN). En consecuencia, siguiendo la clara normativa del segundo párrafo del artículo 2075 del CCyCN, concluimos que las deudas por expensas en los conjuntos inmobiliarios podrán reclamarse por la vía ejecutiva, por ser el certificado de deuda expedido por el administrador un título hábil y suficiente.

Esto parece muy evidente. Sin embargo, la cuestión se complica cuando la emisión de un certificado de deuda de expensas proviene de la administración de un conjunto inmobiliario conformado en base a una estructura legal anterior a la época de vigencia del CCyCN (y que, como tal, no califica como una propiedad horizontal especial)[3].

B. La vía ejecutiva para el cobro de las deudas de expensas en los conjuntos inmobiliarios - Controversia

El CCyCN incorporó un precepto rector en el artículo 7, idéntico al artículo 3 del Código Civil de Vélez, por el cual las nuevas previsiones normativas se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Una interpretación posible es que las normas del conjunto inmobiliario (y, por lo tanto, también las del derecho real de propiedad horizontal) deberían aplicarse a los preexistentes. Pero no resulta tan lineal. Algunas dificultades del régimen legal aplicable a los conjuntos inmobiliarios se debe a ciertas normas que lejos de esclarecer los conceptos, los oscurecieron.

Nos referimos al tercer párrafo del artículo 2075 del CCyCN que dispone que los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o en los cuales coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan el derecho de propiedad horizontal (Título V, arts. 2037 al 2072 del CCyC). Sin embargo, el CCyC omitió establecer un plazo para esa adecuación ni sanciones en caso de incumplimiento de esa obligación (art. 2075 del CCyC). Vacío que, llamativamente, quiso llenar la Inspección General de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires[4], por el momento infructuosamente[5].

Igualmente, hay algo indiscutible: los conjuntos inmobiliarios constituidos con posterioridad al 1 de agosto de 2015 se regirán por las disposiciones del referido Título V y, por esa razón, los certificados de deuda de expensas emitidos por sus órganos de administración serán títulos ejecutivos (ya que así lo dispone expresamente el artículo 2048 del CCyCN).

La controversia está en el tratamiento de esa cuestión en los conjuntos inmobiliarios preexistentes.

C. Distintas posturas jurisprudenciales

1. Antes de la entrada en vigencia del CCyCN

Hasta el 1 de agosto de 2015 la tendencia jurisprudencial mayoritaria era que los certificados de deuda de expensas emitidos por clubes de campo o barrios cerrados preexistentes no revestían el carácter de título ejecutivo. Por ejemplo, así lo dispuso un fallo plenario de mayo de 2015 de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial[6].

2. Con posterioridad a la vigencia del CCyCN

2.1. El Fallo Altos de los Polvorines

En octubre de 2016, es decir con posterioridad a la entrada en vigencia del CCyCN, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C, en autos “Altos de los Polvorines S.A. c. Castaño, Mariana s/Ejecutivo”[7] rechazó la ejecución de expensas iniciada por un conjunto inmobiliario preexistente. Entre los argumentos más destacables podemos mencionar:

(i) Bajo la vigencia de la Ley 13.512 de propiedad horizontal, era indudable que el complejo sometido a su régimen se encontraba habilitado para reclamar ejecutivamente el cobro de las expensas adeudadas, en función de la autorización contenida en el art. 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (“CPCCN”). Este mismo sistema está vigente bajo las nuevas reglas establecidas en el CCyCN, en el cual, tras reconocer a la propiedad horizontal como un derecho real (art. 2037 del CCyCN), reconoce también en su marco la posibilidad de acudir a la vía ejecutiva para reclamar el cobro de las expensas debidas (art. 2048 último párrafo del CCyCN).

(ii) El CCyCN somete a los conjuntos inmobiliarios -en lo que aquí interesa, clubes de campo, barrios cerrados o privados- a las normas que rigen el derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones particulares establecidas para estas urbanizaciones, desde que al tener una estructura legal, todo lo referente a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción se encuentra regulado por la ley.

(iii) El CCyCN estableció que todo conjunto inmobiliario deberá constituirse al amparo del régimen de propiedad horizontal especial, de lo cual se deriva entonces que si el emprendimiento urbanístico no se constituye bajo las disposiciones que regulan el derecho real denominado conjunto inmobiliario, no podrá invocar para sí las prerrogativas que se derivan de ese tipo.

(iv) Respecto de los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubieran establecido como derechos personales, o donde coexistan derechos reales y derechos personales, el último párrafo del art. 2075 del CCyCN dispone el deber de adecuación a la normativa del derecho real de propiedad horizontal especial. Aunque no se ha previsto allí cuál sería la sanción o consecuencia que habría de derivarse de la no adecuación al régimen, parece razonable que la consecuencia habrá de ser la de obstar al nacimiento del derecho real de que se trata, manteniéndose subsistente el régimen anterior al que el emprendimiento fue sometido.

(v) El respeto al derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares y al status quo imperante determina que tales conjuntos inmobiliarios seguirán funcionando bajo el sistema que hayan escogido inicialmente. Pretender el automático reconocimiento de la existencia de un derecho real sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipología, importaría tanto como soslayar las reglas de estructura (que son de orden público) que rigen la materia (art. 1884 del CCyCN).

(vi) Siendo que no se encuentra acreditado el cumplimiento de la adecuación del conjunto inmobiliario y dado que la demandante manifestó ser una sociedad anónima que tiene por objeto el dominio y administración de los espacios comunes y régimen de expensas, no le asiste derecho a reclamar ejecutivamente su cobro, toda vez que tal posibilidad es un beneficio derivado de la configuración de un derecho real que, por lo dicho, no le asiste.

2.2. El Fallo Club de Campo El Moro

En diciembre de 2021, el Fallo Club de Campo El Moro adopta otra postura y establece que un certificado de deuda emitido por la administración de un conjunto inmobiliario preexistente es título hábil ejecutivo para su cobro. En breve síntesis, los fundamentos son:

(i) El art. 524 del CPCCN establece que constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. El CCyCN contiene una disposición similar a la del art. 524 del CPCCN, que habilita la vía ejecutiva con el título -certificado de deuda- expedido por la administradora y aprobado por el consejo de propietarios (art. 2048, último párrafo del CCyCN).

(ii) El art. 2075 del CCyCN establece que todos los conjuntos inmobiliarios deben conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. El problema se presenta en aquellos conjuntos inmobiliarios (en sentido estricto) preexistentes, que funcionen como una combinación de derechos reales y personales, y que no se hayan adecuado al régimen de propiedad horizontal especial.

(iii) En el caso bajo análisis, el título que se intenta ejecutar es el certificado de deuda suscripto por el presidente y el tesorero del club de campo. Del estatuto acompañado al escrito de demanda surge que el certificado de deuda extendido por la entidad con la firma de su presidente y tesorero será título ejecutivo hábil y suficiente para iniciar demanda por cobro ejecutivo de las sumas adeudadas por cualquier concepto. Sin perjuicio de las distintas posturas asumidas por otros tribunales, no se advierten impedimentos para que el reclamo formulado pueda tramitar por la vía ejecutiva.

D. Nuestra opinión

Compartimos el criterio adoptado en el Fallo Club de Campo El Moro al concluir que se deben respetar las previsiones contractuales de los estatutos o reglamentos que conforman el régimen legal de un conjunto inmobiliario preexistente y que, como tal, le asigna convencionalmente el carácter de título ejecutivo a un certificado de deuda de expensas expedido de conformidad con esas reglas.

Si bien es una cuestión discutida, entendemos que el fundamento del criterio comentado sería el carácter abierto (y no taxativo) de la nómina de los títulos ejecutivos enumerados en el artículo 523 del CPCCN; por lo cual, las partes de una relación jurídica podrían crear nuevos títulos ejecutivos en base al principio de autonomía de la voluntad (es decir, títulos ejecutivos convencionales). Además, para que ese título convencional fuera hábil y suficiente debería tener por objeto una obligación exigible de dar cantidades de dinero líquidas o fácilmente liquidables.

Por ello, a los efectos de su aplicabilidad en los conjuntos inmobiliarios preexistentes, un requisito necesario a considerar sería que las partes contratantes hayan pactado el carácter ejecutivo del título de deuda por expensas para cumplir con los recaudos establecidos en el artículo 523 del CPCCN (pese a que tal título de deuda no esté dentro de los allí listados)[8].