La madrugada del 11 de octubre de 2023, la Cámara de Diputados convirtió en ley, por 128 a favor y 114 en contra, el proyecto de reforma de la ley de alquileres con los cambios incluidos oportunamente por el Senado (la “Reforma de la Ley de Alquileres”).

Con la sanción de este proyecto, los contratos de locación con destino a vivienda serán estipulados en valor único en moneda nacional y por períodos mensuales sobre el cual podrán realizarse ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses. Es decir, se prohíbe la dolarización de los alquileres, algo que se impuso fuertemente en este último año, en tanto la ley anterior nada establecía con relación a este punto. Dicho esto, creemos que este aspecto podría acarrear una gran dificultad en tribunales a la hora de intentar resolver conflictos suscitados entre propietarios e inquilinos de un inmueble destinado a uso habitacional, cuyo valor se hubiera pactado en moneda extranjera.

Otro de los puntos claves de la Reforma de la Ley de Alquileres es que modifica el mecanismo de actualización del precio de los alquileres y toma el Coeficiente Casa-Propia que publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Este índice estará conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) publicado por el Banco Central de la República Argentina (el “BCRA”).

Al respecto, cabe aclarar que la ley que rige actualmente -que se aprobó en el año 2020- establece actualizaciones anuales tomando como referencia el Índice de Contratos de Locación publicado por el BCRA (el “ICL”) que, a su vez, toma como referencia los salarios y la inflación.

Asimismo, el texto aprobado por el Senado incorporó un último párrafo sobre el artículo 9 del proyecto en el que determinó que los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo.

Por otro lado, la nueva normativa establece que cualquier publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse -tal como se mencionó previamente- en moneda nacional y elimina la posibilidad de que los propietarios puedan pedir el pago de meses por adelantado. En cuanto a los anticipos, se mantiene el tope de un mes. 

Es dable destacar que el texto con media sanción de Diputados establecía que los contratos de alquiler debían tener un plazo mínimo de dos años, contra los tres años que rigen en la actualidad, y que los ajustes podían hacerse cada cuatro meses con la libertad de ambas partes para elegir el mecanismo de ajuste.

En cuanto a los beneficios impositivos, la Reforma de la Ley de Alquileres establece que los propietarios no pagarán bienes personales sobre los inmuebles que se pongan en alquiler. En esa misma línea, tampoco pagarán el impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que se encuentren debidamente registrados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Por otra parte, la citada normativa dispone que las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación.

Por último, corresponde aclarar que la reforma aprobada fue elevada al Poder Ejecutivo y para que entre en vigencia formalmente deberá ser oficializada en el Boletín Oficial. Es decir, que los contratos que se firmen hasta entonces se regirán por la ley anterior, que empezó a regir en julio de 2020. Por su parte, los contratos vigentes siguen rigiéndose bajo la dicha ley, con la actualización anual por el ICL.

Por Matías Ferrari, Natalia Artmann y Dana König