La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil explicó que si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

En los autos caratulados “Barreto Moreno, Eduardo Agapito c/ Cejas del Valle, Teresita y otro s/ Desalojo por vencimiento de contrato”, la demandada apeló la resolución de grado que hizo lugar al desalojo impetrado.

En su recurso, la apelante se agravia ante  la falta de valoración de la prueba relativa al hecho de no haber acompañado oportunamente la documentación que avalara la prórroga del contrato de locación, sin considerar que el mismo se renovó tácitamente por haber continuado el pago de los arriendos devengados en los meses posteriores al vencimiento del contrato.

A su vez, la recurrente se agravió por la falta de consideración del estado de salud en que se encuentra, lo que hace presumir que se ha fallado sin tener en cuenta la particular situación de vulnerabilidad en que se encuentra, destacando sus bajos ingresos y las dificultades que se le presentan para encontrar otra vivienda.

Las magistradas que componen la Sala J consideraron que el recurrente “ha reconocido la existencia del contrato y el vencimiento del mismo y, si bien postuló una supuesta renovación del convenio, no aportó medio probatorio eficiente que respaldara el aserto”, añadiendo a ello que “ningún elemento de prueba idóneo aportó para probar el presupuesto de hecho que contiene su afirmación: la voluntad del locador de reconducir el contrato en iguales condiciones a las del contrato extinguido”.

Las camaristas sostuvieron que “los recibos y demás documentación que adunara al contestar la demanda, no alcanzan para tener por demostrado que hubiera voluntad de novar, cuando no puede perderse de vista que, tanto los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, como sus prórrogas y modificaciones deben formalizarse por escrito (art.1188, Código Civil y Comercial; íd. art.1° ley 23.091)”.

Las Dras. Beatriz Alicia Verón y Zulema Delia Wilde resaltaron que “antes de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial, se ha resuelto que cuando las partes han concertado por escrito el contrato original de locación, la circunstancia de no haberse acudido al mismo medio para la presunta prórroga constituye una presunción adversa a quien la invoca”.

En la sentencia dictada el 25 de abril pasado, el tribunal explicó que “la permanencia en el bien alquilado, circunstancia en que respalda sus quejas, se sustenta en la regla del artículo 1218 del Código Civil y Comercial, norma que estable que no hay tácita reconducción de configurarse este supuesto”, entendiéndose por ““tácita reconducción”, la renovación automática del contrato en las mismas condiciones y por el mismo plazo a partir de una conducta inequívoca de las partes, y que, como tal, el Código no consagra”.

La mencionada Sala concluyó que “aun cuando el locador recibiera pagos en esa circunstancia de continuación, se interpretará como una situación no configurativa de tácita reconducción, sino como continuación de la locación con vigencia original ya concluida”, lo cual “en modo alguno se modifica la circunstancia descripta por el hecho de que el locador continúe percibiendo alquileres luego del vencimiento, ya que mientras dure la ocupación se mantiene la obligación del inquilino de pagar el canon locativo”.

Al rechazar los reproches levantados por la locataria demandada, las magistrados resolvieron que “si el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, se considera que continúa la locación concluida bajo los mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa, o bien el locatario haga uso de la facultad con que la nueva norma lo dota –expresamente– para dar fin a la continuación locativa”.

Por último, la Sala J aclaró que “las dificultades que se presentan en la actualidad, en el mercado inmobiliario, para acceder a la locación de una vivienda, ello no configura una oposición válida al progreso del derecho fundante de la pretensión del locador”, confirmando de este modo la decisión recurrida.