Los barrios privados y countries deberán ceder hasta el 10 por ciento de su superficie en tierra o su equivalente en dinero para viviendas sociales. Así se presentó en sociedad el polémico proyecto del gobierno de la provincia de Buenos Aires denominado “Ley de acceso justo al hábitat”. Pero ¿cuáles son sus alcances reales y de qué modo chocan intereses y derechos públicos y privados en su articulado? Abogados.com.ar lo analiza con especialistas en el sector inmobiliario.

“Es innegable la necesidad básica del ser humano de contar con una vivienda digna en un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y armonioso con las actividades productivas y libre de contaminación. Esto teóricamente estaría garantizado por los artículos. 14 bis y 41 de la Constitución Nacional. Sin embargo, han pasado muchos años —el art. 14 bis data de la reforma constitucional de 1957 y el 41 de la de 1994— y, la sociedad sigue esperando soluciones que no llegan o son insuficientes. Y esto no es culpa exclusiva de alguna administración, como se infiere de la exposición de motivos del proyecto, sino de todas desde el año 1957”,reflexionan los letrados Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) e Ival Rocca (h), vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH), socios del Estudio Abatti & Rocca.

La Cámara de Diputados bonaerense aprobó el 18 de octubre el proyecto elaborado por los diputados del Frente para la Victoria Alberto España y Alicia Sánchez y el legislador de Nuevo Encuentro Marcelo Saín. En su artículo 51, establece que los clubes de campo, barrios cerrados y toda otra forma de urbanización cerrada —incluidos cementerios privados o grandes superficies comerciales— que ocupen predios de más de 5.000 m², cederán hasta el 10% de la superficie total de los predios o sus equivalentes en dinero para la construcción de viviendas sociales. El Senado analiza posibles modificaciones.

“Es atentatorio contra la garantía constitucional del derecho de propiedad y ahuyentará la posibilidad de inversiones. Aunque es políticamente incorrecto decirlo, es una realidad incontestable que los capitales no tiene patria, irán donde encuentren las mejores oportunidades ajenas al intervencionismo del Estado y donde la economía se desarrolle sin el flagelo de la inflación. Además, esta caprichosa superficie mínima de 5.000 m², generará emprendimientos menores a ella que redundará en una menor calidad de vida para los habitantes”, añaden Abatti & Rocca.

¿Puede haber una colisión de derechos entre la oportunidad de acceder a una vivienda y la propiedad privada? Opina Manuel Adrogué, de M&M Adrogué Abogados: “Nuestro derecho privado inmobiliario es nacional (Código Civil) en tanto que el derecho público inmobiliario es, en términos generales, local, pues el poder de policía es provincial y municipal. El error del proyecto es no comprender el alcance de la función social de la propiedad. Ésta habilita el dictado de las normas de planeamiento (locales) que establecen las zonificaciones (rurales, urbanas, industriales, residenciales, de turismo, recreativas, de valor histórico, etc.) y pueden obligar a los particulares a ceder gratuitamente espacios públicos (plazas, calles, reservas) e inclusive a edificar conminado por sanciones. Pero es inadmisible imponer el deber de ceder gratuitamente espacios (o dinero) en beneficio de particulares con problemas de vivienda. El Estado pretende descargar deberes propios. La violación de la garantía constitucional de la propiedad es manifiesta.”

El otro punto polémico es el que establece que los propietarios de terrenos baldíos bonaerenses sin edificar, con edificaciones derruidas (deterioro avanzado) u obras paralizadas por más de cinco años, podrán ser expropiados con igual fin. Los municipios deberán seleccionarlos según el artículo 64 y el Concejo Deliberante primero y la Legislatura después, accionar en concepto de “utilidad pública”. Busca desalentar la especulación con terrenos “ociosos”.

“El hablar de especulación con el precio de la tierra, tal como hace el proyecto, demonizando la actividad inmobiliaria, no soluciona nada. La tierra, en todo el mundo es un bien cada vez más escaso debido al aumento poblacional y es lógico que su precio aumente ante la constante demanda. No es solución “sacarle” a unos que la adquirieron con su esfuerzo personal para entregársela a otros que no lo han logrado”,sostienen Abatti & Rocca. “Debe incentivarse la construcción de viviendas con aporte de capitales privados estableciendo reglas claras y seguridad jurídica para los inversores, mediante la creación de un mercado de securitización de hipotecas”, completan ambos especialistas.

            ¿Podrán los propietarios accionar llegado el caso? “Dependerá de los casos”, indica Adrogué. Pero anticipa:“ciertos institutos estarán en juego, como lo relativo a la acción negatoria (defensa de la libertad en el campo civil), lo concerniente a la expropiación irregular (desgajamiento de la propiedad), a la acción de amparo y al juicio contencioso-administrativo, entre otros.”