Novedades recientes para fomentar el desarrollo del mercado inmobiliario
Por Federico Durini
McEwan, Roberts, Dominguez, Carassai

A lo largo de los últimos años, hemos visto la implementación de distintas medidas tendientes a potenciar el desarrollo del mercado inmobiliario, siempre gravitante en la actividad económica. Desde el Plan PROCEAR en sus distintas versiones y adecuaciones de valor, hasta la potenciación de los créditos hipotecarios denominados "UVA" que tuvieron un breve auge hasta principios de 2018, cuando fueron golpeados por una fuerte devaluación de la moneda local y creciente inflación, entre otras causas.

 

La delicada situación actual de los créditos hipotecarios aleja aún más al comprador final (nos referimos a unidades unifamiliares) del objetivo de la casa propia, quien suele contar con limitados ahorros y necesita el prolongado plazo que suelen otorgar estas facilidades hipotecarias tradicionales para poder afrontar la compra inmobiliaria, más aún en situaciones económicas como la actual.

 

Adicionalmente, la experiencia nos indica que, en proyectos a estrenar, para cuando un inmueble se encuentra en condiciones de ser hipotecado por una institución financiera, significa que ya han ocurrido una serie de etapas desde su planificación, aprobaciones, construcción y subdivisiones que, en general, suelen resultar en incrementos de precio de las unidades producto de la intervención de los distintos participantes de esas etapas, tornando aún más ilusorio el acceso a la vivienda.

 

Sobre esta situación en particular, destacamos algunas novedades normativas que apuntan a facilitar la financiación de los proyectos inmobiliarios en su etapa inicial o "al pozo".

 

Nos referimos, por un lado, a las recientes adecuaciones en las clases de garantías "Preferidas B" incluidas en las Normas LISOL – Liquidez y Solvencia del Banco Central de la República Argentina (BCRA), y por otro al reciente anuncio relacionado con el "boleto digital inmobiliario registrable" y la reforma de ciertas normas registrales, de momento, sólo en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

 

1.- Novedades en las Normas BCRA – LISOL: Respecto de las Normas BCRA que establecen las reglas de Liquidez y Solvencia que deben observar las entidades financieras bajo su órbita, destacamos que sucesivas reformas ocurridas en los últimos tiempos han ido incorporando al nomenclador de "Garantías Preferidas B" los siguientes conceptos:

 

  • Considerar como equivalente a una hipoteca en primer grado, a los fines de dicha normativa, a los derechos de cobro con la mejor prelación respecto de los demás acreedores, que se establezca a favor de la entidad financiera prestamista en el contrato de fideicomiso que contenga entre sus activos el inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto;
  • Incorporar al fideicomiso de garantía[1] como Garantía Preferida B, en tanto se constituya para respaldar el pago de la financiación otorgada por una entidad financiera para la construcción del inmueble y se cumplan con ciertos requisitos allí establecidos;
  • Incorporar la cesión fiduciaria de boletos de compraventa sobre futuras unidades funcionales a construirse o en construcción, respecto de las cuales no es posible otorgar posesión, en tanto el boleto esté inscripto en el Registro correspondiente de conformidad con lo establecido por el artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación[2]; e
  • Incorporar la prenda o cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos o sociedades constructoras, sujeto al cumplimiento de ciertos requisitos.

Las reformas a esta normativa resultan relevantes en tanto las mismas tienen un fuerte impacto en el régimen de clasificación de deudores que imponen las Normas BCRA, y las consiguientes previsiones mínimas por riesgo de incobrabilidad que deben efectuar las entidades financieras prestamistas, dado que las financiaciones que cuenten con cobertura de garantías preferidas (incluyendo las descriptas "Garantías Preferidas B") obligan a efectuar menores previsiones por riesgo de incobrabilidad, moderando con ello el impacto negativo que provoca la incobrabilidad de créditos en los patrimonios de las entidades financieras.

 

2.- El "Boleto Digital Inmobiliario Registrable": Si bien se hizo un lanzamiento reciente en los medios, el puntapié inicial sobre esta herramienta se dio con el dictado del Decreto N° 962 emitido por el Poder Ejecutivo Nacional el 26 de octubre de 2018, por medio del cual se modifica el Reglamento de la Ley del registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal[3]. Dicha norma se emitió sobre la base de dos elementos: (i) la publicidad de la adquisición, factor de suma importancia a los efectos de lo establecido por el citado artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación, cuando existe la imposibilidad de dar dicha publicidad por la posesión, ya que nos referimos a unidades aún inexistentes; y (ii) la eficacia jurídica de los documentos electrónicos y la firma electrónica y digital, conjuntamente con el objetivo asumido por el Estado Nacional de promover el uso masivo de dichas herramientas, en el marco de la Ley N°25.506.

 

Destacamos los puntos que entendemos más relevantes del boleto digital inmobiliario registrable:

 

  • Desde la aprobación del proyecto y la presentación de cierta documentación relacionada con el mismo, los boletos digitales que suscriban los adquirentes de las futuras unidades serán registrables, lo que los habilitará como garantía aceptable para gestionar financiaciones bancarias directas al comprador final, el cual podrá acceder a préstamos similares a los tradicionales hipotecarios actuales;
  • La tramitación de estos instrumentos se llevará adelante a través de la firma digital y la Plataforma de Trámites a Distancia, evitando intermediaciones y costos existentes; y
  • A diferencia de las modificaciones en las Normas BCRA, cuyo principal objetivo es la financiación bancaria del proyecto "al pozo" como un todo, más orientada a los inversores y desarrolladores, este instrumento está inicialmente pensado para que cada comprador final en forma individual pueda acceder a financiación bancaria con los documentos iniciales que recibe en esa etapa incipiente de la construcción del proyecto, lo cual permite no solo evitar intermediaciones costosas, sino acceder a precios en general sensiblemente más bajos que los de mercado ya que el comprador, al sumarse en esta etapa, asume riesgos propios de la obra.

Aún disponible solamente para el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, es de esperar que la iniciativa sea favorablemente receptada por el resto de las jurisdicciones.

 

El mercado inmobiliario en general, y el de la construcción en particular, no están ciertamente ajenos a la situación económica actual y atraviesan una marcada baja en su actividad. Es en estos momentos donde se impone la generación de políticas y herramientas que sirvan de sustento para favorecer el desarrollo y recuperación de una industria tan relevante para la economía de un país, debiendo llevarse adelante siempre  sobre la base de normas claras y, sobre todo, duraderas, de manera de evitar el cambio constante de escenarios legales, procurando que sean esas mismas herramientas las que continúen siendo útiles en momentos de mayor actividad también.

 

 

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Citas

[1]  Constituido conforme el artículo 1666 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación

[2] ARTICULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: […]; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

[3]  Decreto N°2080/80 – T.O. 1999, aprobado como Anexo I por el artículo 4° del Decreto N° 466/99

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