La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires ratificó que quien debe abonar el pago de expensas comunes adeudadas y anteriores a la toma de posesión del inmueble adquirido en subasta, debe ser el comprador en subasta.

En los autos caratulados “First Trust of New York National Association c/ Delbas Eduardo Adolfo s/ ejecución hipotecaria”, la Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del departamento Judicial de Bahía Blanca confirmó la sentencia de primera instancia que había establecido la preferencia del acreedor hipotecario por sobre la deuda de expensas respecto del importe de la subasta llevada adelante en los presentes actuados.

Cabe destacar que en la presente causa, "First Trust of New York National Association" promovió ejecución hipotecaria contra Eduardo Adolfo Delbas, persiguiendo el cobro de U$S 14.463,47 con más intereses. En dicho marco, se subastó el inmueble del demandado quien ha sido representado por la Defensoría Oficial el que fue adquirido por el referido Banco de La Pampa y se presentó el Administrador del Consorcio de Propietarios Delta XXX con motivo de la deuda existente de expensas correspondientes a la unidad funcional subastada.

En su fallo, la Cámara ratificó que las disposiciones previstas en los artículos 2686 y 3901 del Código Civil eran de aplicación para el caso de enajenaciones voluntarias y nunca en la subasta judicial donde se hacían efectivos los privilegios especiales respecto de los bienes rematados.

Ante el recurso extraordinario presentado por el Consorcio de Propietarios Delta XX, la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires recordó que se ha expedido a favor de la acción reipersecutoria de los consorcios frente al adquirente en subastas públicas en caso similar al presente y que, además, el acreedor hipotecario había peticionado incluir la deuda por expensas en los edictos; cita doctrina legal.

A ello, dicho tribunal añadió que la Cámara no fundamentó en norma alguna la excepción que hizo con la deuda de expensas respecto del adquirente en subasta judicial, contradiciendo el artículo 568 del Código adjetivo que exige informar sobre la existencia de ese tipo de deuda.

En el fallo del 9 de mayo de 2012, los jueces explicaron que “la deuda de expensas sigue a la cosa y por lo tanto sólo posee relación con la preferencia que el acreedor hipotecario tiene sobre la suma resultante de la venta en subasta judicial en caso de insuficiencia de los fondos del remate, pero el consorcio tiene expedita la acción contra el adquirente en subasta judicial por aquello que no ha podido percibir y ello es así -como se dijo-en razón del carácter propter rem de la obligación conforme la manda del art. 17 de la ley 13.512”.

En tal sentido, la Suprema Corte señaló que “el acreedor hipotecario -luego, además, adquirente del inmueble subastado-siempre estuvo en conocimiento de la deuda de expensas cuya mención expresa estaba incorporada en el edicto ordenado, aunque sin indicación del monto pero remitiendo a las constancias del expediente, cuestión que, además, fue consentida por aquél al no haber objetado el texto de las publicaciones”.

En base a lo expuesto, los magistrados concluyeron que quien debe abonar el pago de expensas comunes adeudadas y anteriores a la toma de posesión del inmueble adquirido en subasta, debe ser el comprador en subasta.