El Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyC”), en vigencia desde agosto de 2015, receptó en el Art. 1221 (casi textualmente) el art. 8 de la derogada ley de locaciones urbanas (Ley 23.091) permitiendo al locatario extinguir el contrato en forma anticipada y unilateralmente, transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación locativa, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. En caso de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la locación, el locatario deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercitara transcurrido dicho lapso.

A su vez, el CCyC incorporó los siguiente cambios respecto del citado artículo 8 de la ley 23.091: se elimina el plazo de 60 días de antelación para notificar al locador la decisión de resolver; y establece que en los contratos del Art. 1199 (locación donde está permitido fijar un plazo por debajo del mínimo legal de dos años, en el caso, por ejemplo, de locaciones con destino a embajadas, consulados, guarda de cosas, etc.), el locatario, en el supuesto de rescindir unilateralmente el contrato, deberá abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

El beneficio a favor del locatario se estableció, entre otras razones, para protegerlo frente al supuesto que el precio de la locación fijado en el contrato luego resulte superior a los valores de mercado, y así el locatario se vea perjudicado si continua obligado al cumplimiento del plazo del contrato. Entendemos que el principal objetivo para este beneficio ha sido y sigue siendo el destino habitacional y, en menor medida, los comercios menores.

La práctica ha planteado en diferentes oportunidades que este régimen tuitivo a favor del locatario suele ser una traba para concretar ciertas locaciones con destinos no habitacionales como así también en otros casos impide bajo la figura de la locación el armado de determinadas estructuras de financiamiento e inversión usadas en otros países. En particular, es el caso de contratos de locación en que el propietario del inmueble necesita contar con una cantidad mínima de alquileres asegurados para recuperar las inversiones realizadas en el inmueble alquilado o inclusive empresas que podrían construir para alquilar recuperando la inversión con alquileres futuros y/o mediante el cobro adelantado de una parte de dichoas alquileres. El riesgo que el locatario unilateralmente rescinda el contrato luego de los primeros seis meses de vigencia hace inviable este tipo de negocios en el marco de una locación toda vez que el locador perdería ese flujo de ingresos futuros y debería en caso de haber recibido adelanto de locaciones por períodos no transcurridos, restituir todos los alquileres pagos, a excepción claro está de un mes y medio si ocurre durante el primer año o un mes si ocurre con posterioridad al primer año de locación. Este mismo riesgo, tiene su impacto en el mercado financiero y de capitales, toda vez que hace inviable la securitización de contratos de locación.

Si bien el CCyC no establece ningún criterio diferencial expreso, por la desaparición del Art.29 bis de la ley 23.091 podría sostenerse que en el supuesto de un contrato entre pares, ajeno a las reglas de los contratos de adhesión y de consumo (en el caso, por ejemplo, dos sociedades comerciales que negocian en un pie de igualdad los términos y condiciones del contrato), el locatario podría (i) renunciar válidamente a rescindir unilateral y anticipadamente el contrato de locación de inmueble y/o (ii) acordar una indemnización distinta a la prevista en el CCyC. Si bien esta postura ha tenido sustento doctrinario, el cual compartimos, al momento carecemos de antecedentes jurisprudenciales que lo reafirmen, con los riesgos que esto supone.

Por lo tanto y considerando que existe un proyecto de modificación de diversos artículos del CCyC en materia de locación de inmuebles que cuenta con media sanción del Senado de la Nación, consideramos indispensable -en favor de generar mayores inversiones en el mercado inmobiliario locativo- proponer se incluya una modificación en el sentido que este beneficio a favor del locatario se mantenga exclusivamente para las locaciones con destino habitacional, o, en su defecto, para locaciones cuyo canon mensual y toda otra prestación de pago periódico asumido convencionalmente por el locatario no supere un valor de referencia determinado en la ley. Así ha sido receptado por el proyecto de ley presentado por el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda mediante el cual se propone modificar el texto del art. 1221 del CCyC por el que seguidamente, en su parte pertinente, se transcribe: “Artículo 1.221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador: a) si la cosa locada es un inmueble con destino habitacional y el contrato celebrado no supera el monto de ochocientos cuarenta (840) UVAs mensuales, o b) si la cosa locada es un inmueble con destino comercial y el contrato celebrado no supera el monto de un mil cuatrocientas (1.400) UVAs mensuales…”.- Como podrá observarse, de prosperar el referido proyecto, los contratos sobre inmuebles con destino comercial sólo podrán ser rescindidos en forma anticipada si el precio del alquiler es inferior a 1.400 UVAs (a valores del 31/08/17, equivale a $ 27.790).

La reforma propuesta es auspiciosa en este aspecto y es de esperar que nuestros legisladores sean conscientes de la necesidad del referido cambio con el objeto de no impedir ni dificultar la realización de operaciones beneficiosas para el mercado inmobiliario, sin por ello descuidar otros intereses que deban ser protegidos.