La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó la caducidad de la reserva por silencio de la inmobiliaria demandada debido a que se encontraba en cabeza de la inmobiliaria demandada realizar las gestiones necesarias para la concreción del negocio, no habiendo notificado la aceptación del negocio al oferente.

La demanda apeló la sentencia de grado dictada en la causa “Estévez Misa Guillermo c/ Giorgis Juan Ignacio s/ rescisión de contrato”, alegando que de la declaración testimonial y de la contestación de oficio efectuadas por el notario queda demostrado que el actor tenía pleno conocimiento de la aceptación de la oferta.

La recurrente expresó en sus agravios que el demandante jamás hizo mención alguna a la primera reserva que se efectuara sobre el inmueble, y sostiene que la segunda reserva contaba con el consentimiento de los vendedores pues se había celebrado sobre el precio ofertado por ellos.

Los magistrados que integran la Sala L explicaron resulta necesario establecer para resolver el presente caso  “si, como sostiene la actora, la reserva caducó por el silencio y la inacción del demandado; o si, en cambio, existen elementos de convicción que, como sostiene el accionado, demuestran que la aceptación de dicha oferta era conocida y existió arrepentimiento del comprador”.

Los camaristas entendieron que “surge con claridad que se trata de una oferta unilateral de compra hacia el propietario, quien debía aceptarla dentro de los 4 días”, por lo que “pierde vigor lo argumentado por el demandado en cuanto a que la segunda reserva hacía las veces de boleto de compraventa omitido”, agregando que “esta fue suscripta entre el corredor inmobiliario y el candidato a comprador, por lo que mal podía tener función de "boleto provisorio"”.

Tras señalar que “el consentimiento sólo se perfeccionaba con la aceptación y su comunicación”, los magistrados determinaron que “la oferta fue supuestamente aceptada un día después de hecha la reserva, sin la presencia de la parte actora, por lo que esta aceptación debía ser puesta en conocimiento del oferente”, concluyendo que “no existen constancias escritas, o de otro modo fehacientes, de que el anoticiamiento haya sucedido”.

En tal sentido, el tribunal remarcó que “los elementos arrimados a la causa resultan insuficientes para demostrar lo sostenido por el demandado”, añadiendo a ello que “de lo declarado por el escribano designado por la parte actora a los fines de escriturar, no se infiere necesariamente que el actor hubiese tomado conocimiento de la aceptación”, mientras que “en ningún momento tuvo contacto formal, siquiera una conversación directa con la notaria designada por la parte demandada, con quien debía trabajar conjuntamente hacia la escrituración”.

Por otro lado, los jueces aclararon en el fallo del 15 de marzo pasado que “la remisión de meras fotocopias no era, por sí sola, un principio de ejecución”, ya que “esta conducta debería ser acompañada de otras circunstancias que la elevara a hecho jurídico revelador de la intención inequívoca del vendedor”.

En base a lo expuesto, y tras resaltar que “que se encontraba en cabeza de la inmobiliaria aquí demandada realizar las gestiones necesarias para la concreción del negocio”, y que “ésta no las realizó, o lo hizo de una manera deficitaria”, la mencionada Sala resolvió en el fallo que “no actuó con el debido deber de diligencia que su actividad le exige; más, si tenemos en cuenta que estamos ante una práctica habitual de los corredores inmobiliarios”, confirmando de esta manera la sentencia de grado.