En la causa “A., A. E. s/ Concurso preventivo s/ Incidente Art 250”, el concursado apeló la resolución de primera instancia en cuanto dispuso la continuación del contrato de locación que habían celebrado el concursado, como locatario, y los dueños de un inmueble en el que aquél explota un establecimiento geriátrico.

Cabe destacar que la decisión recurrida intimó al concursado a que, en cinco días, pagara la deuda preconcursal por alquileres, previniéndole que se consideraría resuelto el contrato en caso de no pagarla o de no presentar una propuesta y garantías de cumplimiento que fuera superadora de un ofrecimiento realizado en el proceso principal.

Al resolver la presente cuestión, los jueces de la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial destacaron que “si el inmueble alquilado reconoce por destino la explotación comercial del concursado, la doctrina ha debatido acerca de cuál es el régimen que sujeta al contrato respectivo”, dado que “hay quienes sostienen que él queda sometido a lo dispuesto en el art. 20 LCQ (v. Castañón, Alfredo José, Concurso preventivo: contratos en curso de ejecución con prestaciones recíprocas pendientes, en La Ley, 1988-B, p. 882), mientras que otros niegan tal sujeción”.

Los camaristas adhirieron a esta última tesis, remarcando que “aunque se trata de un contrato con prestaciones recíprocas pendientes, ha merecido una solución particular en virtud de la cual no se le aplica esa norma general sino que continúa de pleno derecho (Alberti, Edgardo M., La locación en el sistema concursal de la ley 19.551, en R.D.C.O., año 6, p. 567; García Cuerva, Efectos de la apertura del concurso preventivo respecto del contrato de locación destinado a la explotación comercial, La Ley, 1978-A, p. 798)”.

En tal sentido, el tribunal resaltó que “el art. 157, inc. 2do. –que se ocupa específicamente del alquiler en la quiebra-, excluye tal contrato del régimen del art.144 –equivalente al del art. 20- cuando, tras la declaración de falencia, continúa la explotación de la empresa”, sumado a que “para tal supuesto, remite al art. 193 (bien que con una errata al mencionarlo, pues alude al 197), norma según la cual los contratos de alquiler se mantienen en las condiciones preexistentes”.

En el fallo dictado el 28 de octubre pasado, los Dres. Machín y Villanueva resolvieron que “al existir una disposición en la quiebra que contempla expresamente la suerte del contrato cuando continúa la gestión, ella resulta claramente aplicable por analogía al concurso preventivo –en el que también continúa tal explotación-, desplazando, en virtud de su especificidad, al régimen general del art. 20”.

Por otro lado, la mencionada Sala juzgó que “sin perjuicio de que el concursado debe –como lo dispone esa misma norma- continuar atendiendo las prestaciones futuras que deberán considerarse, en su caso, protegidas en los términos del art 240 LCQ, no corresponde intimar al concursado a pagar las devengadas con anterioridad a concurso, sino que deben los locadores verificar esas acreencias en los términos en que también debería hacerlo cualquier otro acreedor de origen preconcursal”, revocando parcialmente la decisión recurrida.