En el marco de una acción de desalojo promovida por el adquirente en subasta del inmueble, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que debía rechazarse la defensa opuesta por el locatario basada en el pago anticipado de la totalidad de los alquileres efectuado a favor del locador, determinando que tales pagos resultaban inoponibles al adquirente del inmueble locado en base a lo dispuesto en el inciso 4 del artículo 1575 del Código Civil.

La sentencia de grado hizo lugar a la demanda presentada por el adquirente del inmueble en subasta condenando a la demandada a desalojar el inmueble objeto de la locación bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de incumplimiento, señalando que la defensa opuesta por aquella no podía ser admitida, debido a que el pago que alega haber efectuado resulta inoponible al demandante.

En los autos “Aráoz, Augusto José c. P.L. Rivero y Cía. S.A. y otro”, la demandada había expresado al momento de contestar el traslado,  el rechazo de la pretensión deducida en su contra con fundamento en el pago anticipado de la totalidad de los arriendos que habría realizado a favor de quien en su momento le alquiló el inmueble en cuestión, esto es, de la empresa ejecutada en el proceso en el que se llevó a cabo la subasta.

Al analizar el presente caso, los jueces que integran la Sala I explicaron que “el locatario puede hacer pagos por adelantado, y tales pagos son, en principio, válidos para las partes y para los terceros que, como el demandante Aráoz -adquirente en su-basta de la cosa arrendada-, tienen que respetar la locación pactada, a menos que se acredite la mala fe del locatario (art. 1575)”, agregando que “demostrada la mala fe de quien de ese modo pretende liberarse de la obligación respectiva, el pago resultará inoponible para los demás interesados”.

Sumado a esto, los camaristas agregaron que se trata de una cuestión de prueba, no pudiendo perderse de vista que el artículo 1575 enuncia una serie de supuestos en los que la mala fe se presume, habiendo encuadrado el juez de grado el presente caso, dentro de la hipótesis del inciso 4 de dicha norma, el cual hace referencia a los pagos efectuados por el locatario “en relación a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudicatarios del inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato”.

Agregando otras razones que llevan a considerar que en el caso la locataria ha obrado con negligencia, los camaristas sostuvieron  que pese a no estar obligada a realizar pagos anticipados y cuando la aludida ejecución se hallaba avanzada en su trámite, la entidad locataria canceló la totalidad de los alquileres, a lo que los jueces añadieron que “al momento del pago no se había llevado a cabo el remate y, por tanto, que la locataria no tenía forma de conocer quién habría de resultar adquirente de la cosa locada, pero ello no cambia el sentido de esta decisión pues lo que esta parte no podía ignorar era la inminencia de dicho acto, como así también que, sea quien fuere el comprador, ello repercutiría en la relación locativa”.

Como consecuencia de tal interpretación, los magistrados resolvieron en la sentencia del pasado 1 de septiembre, que tal obrar no podía ser convalidado, por lo que confirmaron el fallo apelado.