La legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires publicó en el Boletín Oficial el pasado 30 de mayo de 2023 el Régimen de Co-Vivienda que tiene por finalidad “implementar políticas públicas que faciliten el acceso a la vivienda”.

De esta manera, se prevé que un grupo familiar pueda construir en un terreno público con afectación al derecho real de superficie.

Según la ley, se consideran beneficiarios a aquellos “en situación de vulnerabilidad y/o afectados por el déficit habitacional y/o los que deseen formar parte de las comunidades de Co Vivienda sujetas a éste régimen”.

La estructura legal del presente sistema de co-vivienda se organizará bajo las reglas de derecho real de propiedad horizontal o las reglas del derecho real de uso. La norma aclara que “las organizaciones determinan el régimen de derechos reales aplicable conforme decisión que se tome de acuerdo a sus normas internas”.

Los inmuebles sobre los que se ejercitarán dichas medidas serán inmuebles situados en CABA y podrán ser:

(i) de dominio privado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, así como los del Instituto de Vivienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires;

(ii) de dominio privado de otros sujetos de derecho público estatales y no estatales y del dominio de personas jurídicas de derecho privado que no posean fin de lucro, en virtud de los convenios que se celebren.

Los inmuebles de Co Vivienda pueden ser:

(i) Terrenos sin edificar;

(ii) Terrenos con edificaciones en obra, interrumpidas o en curso de ejecución;

(iii) Terrenos con edificaciones concluidas que deban ser refuncionalizados.

Por su parte, los proyectos deberán convocar a concurso para la presentación de proyectos de construcción y/o refacción de Edificios de Co-Vivienda sobre los inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires. Una vez ejecutoriado el acto de adjudicación del proyecto de Co-Vivienda, el citado Instituto y la Organización adjudicataria “celebrarán un Convenio de Co-Vivienda por escritura pública para la registración y publicación de la afectación al derecho real de superficie”.

Y por último, los usuarios y/u organizaciones deberán pagar un canon como compensación por el derecho real de superficie. En el capítulo sexto del régimen se encuentran los modelos de financiación que ofrece la nueva ley:

“Art. 18.-Los Modelos de Financiación son:

(i) BÁSICO, en el cual el INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES financia el OCHENTA POR CIENTO (80%) del costo total de construcción del Edificio de Co Vivienda.

(ii) COMBINADO, en el cual se acuerda con la Organización cuáles serán los porcentajes de financiación, en un porcentaje inferior al 80% del costo de la construcción del Edificio de Co Vivienda a cargo del INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES y el porcentaje a cargo de la Organización, pudiendo atender el porcentaje en cuestión mediante recursos propios, financiación de terceros o también aporte de mano de obra y recursos de sus Usuarios.

Art. 19.- El INSTITUTO DE VIVIENDA DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES efectuará los aportes de la financiación respectiva según el siguiente cronograma:

(i) Anticipo financiero para el inicio de las obras, que se pagará con la firma del Convenio de Co Vivienda y que no superará el QUINCE POR CIENTO (15%) del total de la financiación acordada.

(ii) Distribución del resto de la financiación en importes que se pagarán de conformidad con la concreción de hitos del proyecto de obra, de manera de proveer a la Organización de los recursos necesarios para ejecutar el nuevo tramo de obra posterior al hito referido.

La financiación se actualizará mediante el índice de precios elaborado por la Cámara Argentina de la Construcción para la construcción de viviendas, a la fecha de cada desembolso o por los otros índices que resulten previstos en la normativa aplicable de conformidad con lo que se prevea en las bases del respectivo proyecto”.