1) Introducción:

El 28 de Noviembre de 2019, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dictó la Ley Nro. 6255 (en adelante, la “Ley”), cuya finalidad es regular la actividad de alquiler temporario turístico en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

La norma anterior (ley 4632 y su respectiva reglamentación) aplicable a la materia en el ámbito de CABA, quedó derogada en forma total por disposición de la Ley (art. 24), sin perjuicio de lo cual “hasta tanto se habilite el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires creado por el artículo 7° de la presente ley, continuará vigente el Registro previsto por la ley N° 4632 y su respectiva reglamentación”.

Conforme lo dispone su art. 22º, la Ley entrará en vigencia el 1° de diciembre de 2020.

2) Objeto y sujetos:

La Ley define en el art. 2º al Alquiler Temporario Turístico como el “servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, en su totalidad o en una parte de éstas, por un período mínimo de 1 (una) pernoctación y de hasta 3 (tres) meses”.

En el caso en que en un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal se destinen más de un 75% de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la Ley y pertenezcan a un mismo propietario, se encuentren bajo la misma administración o se ofrezcan bajo una misma marca, no será de aplicación la Ley (la exclusión está expresamente prevista en el art. 4º). En tal caso dicha actividad deberá contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la Ley 4631 de Regulación de Alojamientos Turísticos o la que en el futuro la reemplace.

Los sujetos alcanzados por la Ley son “los propietarios o quienes cuenten con poder suficiente a tal fin, que exploten y/o comercialicen inmuebles de manera habitual” bajo la modalidad Alquiler Temporario Turístico, a quienes denomina como “anfitriones”. A su vez, los inquilinos son denominados en la Ley como los “huéspedes”.

También quedan comprendidos bajo el ámbito de aplicación de la Ley todo sujeto que comercialice, publicite o intermedie en la oferta de Alquiler Temporario Turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito y/u oneroso.

La Autoridad de Aplicación de la Ley es el Ente de Turismo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o el organismo que en el futuro lo reemplace.

3) Registro:

El art. 7 de la Ley establece la creación del Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (en adelante el “Registro”). El trámite ante el Registro será de carácter gratuito y en forma digital.

A su vez, el art. 9º de la Ley dispone la obligatoriedad de la inscripción: “Todo inmueble con destino habitacional que se oferte en su totalidad o una parte de éste como alquiler temporario turístico, deberá encontrarse inscripto en el Registro.”

La inscripción en el Registro está a cargo de los anfitriones y el objeto de registración es la unidad con destino habitacional afectada a la actividad de Alquiler Temporario Turístico.

4)Obligaciones de los huéspedes y de los anfitriones:

El art. 13 de la Ley dispone las obligaciones a cargo de los huéspedes de Alquileres Temporarios Turísticos, a saber:

• Observar las reglas de higiene, educación, convivencia social, y de respeto a las personas, instituciones y costumbres para la utilización adecuada de los diferentes servicios turísticos.
• Respetar las instalaciones y los equipamientos del inmueble dado en Alquiler Temporario Turístico.

Son obligaciones de los anfitriones (art. 14º):

• Notificar por los canales habituales de comunicación al consorcio de copropietarios de la existencia de una unidad que sea dada en alquiler temporario con fines turísticos. La actividad no debe estar prohibida por reglamento de copropiedad.
• Registrar información de cada huésped alojado, así como el período de alojamiento. La información debe ser conservada por el plazo que la Autoridad de Aplicación determine.
• Informar al Ente de Turismo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el cese de su ofrecimiento como propiedad de Alquiler Temporario Turístico en los plazos y términos que establezca la reglamentación.
• Presentar una declaración jurada en la que conste el cumplimiento de las disposiciones de seguridad de los inmuebles objeto de la Ley de acuerdo a la normativa vigente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
• Exhibir en lugar visible de la entrada, o de la recepción de la unidad, una copia del Certificado de inscripción en el Registro, asignada por la Autoridad de Aplicación cuyas características serán determinadas por la normativa reglamentaria.
• Contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros.
• Incluir el número de inscripción en el Registro en toda reserva y publicidad en la que se ofreciere una unidad como Alquiler Temporario Turístico.
• lnformar al huésped, al momento de efectuarse la reserva, los servicios ofrecidos, las condiciones de los mismos y las políticas de reserva y cancelación.
• Informar al huésped de la existencia del reglamento de copropiedad y poner una copia a su disposición.
• Entregar al huésped un inventario del equipamiento y mobiliario, a los fines de constatar las condiciones de la unidad al momento del ingreso, en el caso en que reciba un depósito en carácter de garantía.

5) Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico:

Las Plataformas Digitales, definidas por la Ley en su art. 15 como aquellas que lleven a cabo la comercialización, promoción, oferta y/o publicidad del Alquiler Temporario Turístico de las unidades situadas en el territorio de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por medios informáticos deberán:

• Habilitar un campo en la plataforma digital para que el anfitrión informe el número de inscripción ante el Registro, de cada unidad y en toda publicación o publicidad que se dé al mismo.
• Proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el Registro, siempre que la Autoridad de Aplicación hubiera notificado previamente al anfitrión y éste no lo hubiera realizado.
• Exhibir en forma accesible en todo medio de publicación la información que la Autoridad de Aplicación determine.

6) Prohibiciones:

Según el art. 10º de la Ley queda prohibido alojar niñas, niños o adolescentes menores de edad que no estén acompañados o autorizados fehacientemente por sus padres, tutores o responsables legales.

Otra prohibición se encuentra prevista en el art. 11º de la Ley, la cual se refiere a la denominación, atento a que expresamente queda vedado “el uso de cualquier clase o categoría establecida por Ley Nº 4631(6) o la norma que en el futuro la reemplace, para la denominación u oferta de alquileres temporarios turísticos”, es decir la clasificación y categorización de los alojamientos turísticos, en el sentido de diferenciar ambos regímenes.

7) Sanciones por incumplimiento:

El art. 18º de la Ley establece que el incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley será sancionado por la Autoridad de Aplicación con:

• Apercibimiento.
• Suspensión en el Registro, que no podrá exceder de treinta (30) días corridos.
• Baja del Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

La baja del Registro procederá en caso de acumularse cinco (5) apercibimientos o dos (2) suspensiones.

La suspensión o baja del Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires deberá ser comunicada por la Autoridad de Aplicación a las Plataformas Digitales de Alquiler Temporario Turístico a fin de que procedan a retirar de la comercialización, promoción, oferta y/o publicidad del alquiler temporario turístico la unidad afectada por la sanción.

Asimismo, se disponen las siguientes incorporaciones al Régimen de Faltas de la Ciudad de Buenos Aires:

a)    El art. 4.1.7 al Capítulo I, Sección 4, Libro II del Anexo A de la Ley 451 del Régimen de Faltas de la Ciudad de Buenos Aires, el que  quedará redactado de la siguiente manera:

"El/la titular o responsable del inmueble sujeto a alquiler temporario turístico que ejerza la actividad sin haber iniciado el trámite de inscripción ante el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es sancionado con una multa de setecientas (700) a mil (1000) unidades fijas".

b)    El art. 4.1.8 al Capítulo I, Sección 4, Libro II del Anexo A de la Ley 451 del Régimen de Faltas de la Ciudad de Buenos Aires, el que quedará redactado de la siguiente manera:

"El/la titular o responsable del inmueble sujeto a alquiler temporario turístico que ejerza la actividad durante la vigencia de la suspensión o baja en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es sancionado con una multa de cuatrocientas (400) a ochocientos (800) unidades fijas".

c)    El art. 4.1.9 al Capítulo I, Sección 4, Libro II del Anexo A de la Ley 451 del Régimen de Faltas de la Ciudad de Buenos Aires, el que quedará redactado de la siguiente manera:

"El/la titular o responsable de la plataforma digital de Alquiler Temporario Turístico que no dé cumplimiento a las obligaciones establecidas en el Capítulo Tercero de la Ley de Alquileres Temporarios Turísticos es sancionado con una multa de setecientas (700) a mil (1000) unidades fijas".

8) Plazo de Adecuación:

Los sujetos comprendidos en la Ley deberán adecuarse a las prescripciones de la misma en un plazo de ciento ochenta (180) días a partir de su entrada en vigencia.

9) Conclusión:

A la fecha y por tratarse de una regulación que aún no ha entrado en vigencia no podemos emitir una opinión sobre su aplicación pero esperamos que pueda ser una herramienta útil para la actividad turística en la Ciudad de Buenos Aires, la cual ha tenido un importante crecimiento en los últimos años y al mismo tiempo permita proteger y conjugar los derechos de los distintos sujetos intervinientes.