La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil explicó que la obligación del fiador subsiste si el inquilino incumple su obligación de restituir durante el tiempo prudencial que le tome al locador pedir la restitución del inmueble.

En la causa “Crocco, José María c/ Velázquez Ascona, Karina Alejandra y otros s/ Ejecución de alquileres”, los fiadores codemandados apelaron la resolución que desestimó la defensa de inhabilidad de titulo opuesta al progreso de la pretensión ejecutiva.

Al pronunciarse en tal sentido, el juez de grado ponderó que los fiadores se constituyeron en principales pagadores de todas las obligaciones que contrajo la locataria, hasta que el inmueble sea restituido al locador en las condiciones pactadas, por lo que el término de la locación establecido en el contrato no implicaba su liberación, ya que si el locatario con anuencia del locador continua ocupando el bien, el contrato subsiste pese al vencimiento de ese plazo y por el mismo, su obligación, que se convino expresamente hasta la devolución del bien locado.

Las magistradas que integran la Sala J explicaron en primer lugar que “a partir de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación el 1º de agosto próximo pasado, las nuevas normas procesales resultan ya operativas respecto a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, esto es, a aquellos juicios iniciados y no concluidos, o pendientes, en lo que fuera pertinente y considerando la preclusión de actos o etapas realizadas”.

En base a ello, los camaristas explicaron que “la cuestión, enmarca en la extensión de la responsabilidad de los fiadores, debe resolverse de acuerdo con la caducidad que norma ahora el artículo 1225 del Código Civil y Comercial”.

El tribunal remarcó que dicha norma “tal como lo establecía el artículo 1582 bis del Código Civil, determina que el fiador conserva el vínculo obligacional, en los mismos términos y condiciones en que se celebró el contrato, tornándolo legitimario pasivo del reclamo del locador hasta su cese automático, por el vencimiento del término de la locación, salvo las obligaciones que deriven de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado, sea al fenecimiento del plazo o ante la rescisión del locador, por una causal imputable al locatario”.

A su vez, los Dres. Marta del R. Mattera y Beatriz Alicia Verón señalaron que tal normativa exige “el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste”, a la vez que “establece que será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador del contrato de locación original”.

En el fallo dictado el 10 de diciembre pasado, la mencionada Sala resolvió que “la fianza se extingue por el vencimiento del plazo de la locación, pero la obligación del fiador subsiste si el inquilino incumple su obligación de restituir durante el tiempo prudencial que le tome al locador pedir la restitución del inmueble”, es decir, “siempre que aquél inicie en forma más o menos inmediata el proceso de desalojo correspondiente y no consienta y forma expresa o tácita la prórroga o renovación del contrato”.

Al revocar la resolución recurrida, el tribunal explicó que “si luego de terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce, la locación concluida continuará hasta que el locador requiera la devolución de la cosa, pudiéndola pedir en cualquier tiempo, pero si locatario no es colocado en situación de retención indebida, la locación continuará en sus mismo términos, mas sin garantía”.

En base a ello, y al entender que “dado que los fiadores no han prestado el consentimiento expreso exigido por el art.1225 del Código Civil y Comercial para obligarse por continuidad de la relación locativa”, los jueces decidieron que corresponde admitir la excepción de falta de inhabilidad de título opuesta por los fiadores.