El 11 de junio del corriente, el Congreso aprobó cambios en la regulación sobre alquileres. Así, se modifica el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) y se establecen nuevas reglas para los contratos de locación en beneficio de los locatarios. Son más de 15 nuevas normas y entre las modificaciones más relevantes se encuentran las siguientes:
Plazos y garantías
El plazo mínimo del contrato, sin importar su finalidad, se amplía de dos a tres años, con las excepciones ya existentes en el artículo 1199 del CCCN (embajadas, fines turísticos, guarda de cosas, etc.).
El locatario debe proponer al menos dos alternativas para ser utilizadas como garantía. Entre ellas: título de propiedad inmueble, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario a través de constancias de ingresos.
Respecto del valor de la garantía, ésta no puede superar el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso en que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
Posibilidad de indexación y control fiscal
Respecto de la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación para uso habitacional de la prohibición de indexar de la Ley 23.928 de Convertibilidad.
La actualización del valor mensual de la locación para uso habitacional será anual y deberá sujetarse en partes iguales al IPC (Índice de Precios al Consumidor) y al RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).
Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
Resolución anticipada del contrato
Si han transcurrido seis meses desde la celebración del contrato, el locatario debe notificar al locador con al menos un mes de anticipación su decisión de resolver el alquiler.
Si la cancelación se produce durante el primer año, el locatario debe abonar un mes y medio de alquiler. Luego del primer año, un mes de penalidad. En este punto no hay cambios. No obstante, si han transcurrido seis meses desde la celebración del contrato y el locatario avisa con tres meses de anticipación o más su voluntad de resolver, no corresponde el pago de indemnización.
Otras cuestiones relevantes
Las expensas ordinarias estarán a cargo del locatario, mientras que las expensas extraordinarias deberá pagarlas el locador.
Los gastos a cargo del locador podrán ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
Dentro de los últimos tres meses de contrato, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra a efectos a acordar la renovación del mismo. Si hay silencio del locador o falta de acuerdo, el locatario puede resolver anticipadamente sin penalidades.
Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a una vivienda digna.
Vigencia
Los cambios son aplicables a los nuevos contratos que se celebren pos publicación de la norma en el Boletín Oficial.
Por Matías Ferrari y Aranza Solís
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