La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil explicó que el simple vencimiento del término para el que fue designado el administrador del consorcio no produce ipso iure la cesación de su designación en el cargo, aplicándose en el caso lo dispuesto por el artículo 1969 del Código Civil para el mandatario, cuyas facultades subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes.

En la causa “Cons. de Prop. H. c/ S. E. R. s/ rendición de cuentas”, el demandado apeló la resolución de grado que rechazó la excepción de falta de personería opuesta por su parte.

Cabe señalar que las presentes actuaciones fueron iniciadas por la actual administradora del consorcio de propietarios con la finalidad de reclamar al anterior administrador que fue removido del cargo la rendición de cuentas final de su gestión.

El demandado opuso la mencionada excepción, alegando que el vencimiento de la designación de la actual administradora del consorcio actor por haber transcurrido el plazo anual previsto por la ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires, modificada por las leyes 3.254 y 3.291. Asimismo, como consecuencia de ello, opone también la falta de personería de la letrada apoderada por la administradora.

Tras recordar lo expuesto por el artículo 13 de la Ley 941 y el decreto 551/2010, los magistrados que componen la Sala E  puntualizaron que “la ley 13.512 no fija un plazo de duración de la designación del administrador cuando impone que, al constituirse el consorcio de copropietarios y redactar el Reglamento de copropiedad y administración, deba designarse obligatoriamente a un representante de los copropietarios”.

Sin perjuicio de ello, los camaristas explicaron que “de acuerdo a lo previsto en el art. 9, inc. b) de la ley 13.512 citada, es en el reglamento mencionado donde debe disponerse la forma de la remoción del administrador”, por lo que “si ha sido designado por una asamblea en un acto colegiado que expresa la voluntad del conjunto como consorcio, debe también ser removido por resolución de este órgano”.

En tal sentido, los Dres. Mario Pedro Calatayud, Juan Carlos Guillermo Dupuis y Fernando Martín Racimo sostuvieron que “si bien el estatuto del consorcio puede determinar un plazo de vigencia del mandato otorgado al administrador que podría prorrogarse, en cuyo caso será imperativa su observancia, si no está previsto, será la asamblea como órgano soberano la que determinará el término del mandato (conf. Gabás, Alberto A., “Manual teórico-práctico de propiedad horizontal”, ed. Hammurabi, pág. 320)”.

En el fallo del 7 de mayo pasado, el tribunal explicó que “si la ley 13.512 deja librado a la voluntad de la asamblea el plazo por el cual el administrador ejercerá el mandato, pudiendo removérselo de aquél en cualquier oportunidad, la norma local antes mencionada no podría limitar el tiempo de vigencia de su designación en la forma en que se dispuso, derogando implícitamente una norma de mayor jerarquía”.

Por otro lado, los magistrados ponderaron que “como la existencia del administrador está impuesta por la ley, que es la que determina sus facultades y obligaciones y los copropietarios no pueden prescindir de su designación, debe concluirse que se trata de una representación legal (conf. Lambois, Susana E. en Highton-Bueres, "Código Civil...", t° 5, pág. 784 y sigtes) respecto del cual, más allá de ciertas diferencias doctrinarias, se ha sostenido que él es mandatario y como en todo mandato hay una relación jurídica interna -mandante mandatario- y sus actos dentro de los límites de su mandato son acciones del consorcio”.

A ello, añadieron que “en la relación que se crea entre el consorcio, como mandante y el administrador como mandatario, éste se vincula con aquél como un ente distinto de sus integrantes, no habiendo lazo directo con cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato, sino a través del ente consorcial; de ahí que sea el consorcio el que está autorizado, mediante previa decisión asamblearia a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeñadas (cf. Highton, Elena, "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", pág. 575 y ss.)”.

En ese inteligencia, la mencionada Sala concluyó que “el simple vencimiento del término para el que fue designado el administrador no produce ipso iure la cesación de su designación en el cargo, aplicándose en el caso lo dispuesto por el art. 1969 del Código Civil para el mandatario, cuyas facultades subsisten en tanto no fuera revocado el mandato por los otorgantes (conf. Lambois, Susana E., ob. cit., pág. 420), normativa que tampoco puede modificar la legislación local”.

Al confirmar la resolución recurrida, el tribunal concluyó que “si un copropietario –en las circunstancias apuntadas que también se verifican en autos- no podría cuestionar la asamblea en la que se produjo la designación del administrador, mucho menos podría hacerlo el anterior administrador cuyo mandato fue revocado mucho tiempo atrás”.