A partir de la Resolución 159/2026 del Ministerio de Gobierno se aprobaron los procedimientos aplicables a: (i) la evaluación y convalidación de ordenanzas de ordenamiento territorial —en el marco del Decreto-Ley 8912/77 y del Decreto 183/19— (Anexo I); y (ii) la evaluación y aprobación de proyectos de conjuntos inmobiliarios (barrios cerrados y clubes de campo), conforme los Decretos 9404/86 y 27/98 (Anexo II).

La norma deroga la Resolución 167/18 del entonces Ministerio de Jefatura de Gabinete de Ministros, dejando fuera de aplicación los aplicativos web para la tramitación electrónica e integrada de los procedimientos para convalidación de cambio de uso de suelo y aprobación de conjuntos inmobiliarios. A partir de la sanción de la nueva norma, los procedimientos deberán iniciarse a través de la Mesa de Entrada Digital (MED). De todas formas, todas las Convalidaciones Técnicas Finales otorgadas bajo el régimen anterior se considerarán vigentes, sin plazo de caducidad.

i-Procedimiento de evaluación y convalidación de ordenanzas de ordenamiento territorial (Anexo I)

El procedimiento previsto en el Anexo I se estructura en dos etapas. En la primera —viabilidad del proyecto—, el municipio presenta la documentación requerida ante la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial a través del Portal de Trámites generándose un expediente electrónico GDEBA y notificándose a la Autoridad del Agua y al Ministerio de Ambiente.

La evaluación comprende tres instancias sucesivas: verificación urbanística (Dirección Provincial), verificación hídrica (Autoridad del Agua) y verificación ambiental (Ministerio de Ambiente). Cuando alguno de los organismos formule observaciones, se da intervención al municipio a través de la MED para que efectúe las rectificaciones necesarias. La evaluación desfavorable de algún organismo que impida la viabilidad da por finalizado el procedimiento. Si todos los organismos evalúan favorablemente, se notifica al municipio para que el Honorable Concejo Deliberante proceda con la sanción de la ordenanza.

En la segunda etapa —convalidación—, una vez sancionada y promulgada la ordenanza, el municipio la presenta ante la Dirección Provincial junto con la documentación correspondiente (ordenanza con firmas del HCD, decreto de promulgación y, en caso de modificaciones sustanciales, un informe urbanístico que argumente los cambios). Cuando corresponda, deberán acreditarse las prefactibilidades de servicios esenciales (energía eléctrica, alumbrado, agua corriente, cloacas, desagües pluviales y pavimento). Si la ordenanza no presenta cambios sustanciales, la Dirección Provincial determina la prosecución del trámite; caso contrario, debe darse nueva intervención a la Autoridad del Agua y al Ministerio de Ambiente. Completadas las evaluaciones favorables, la ordenanza es convalidada por el Ministerio de Gobierno mediante Resolución Ministerial, previa conformidad de la Subsecretaría de Asuntos Territoriales, dictamen de la Asesoría General de Gobierno y vista de Fiscalía de Estado. La convalidación y publicación en el Boletín Oficial implica la entrada en vigencia de la normativa local, que será inscripta en el Registro Único Urbanístico de la Provincia de Buenos Aires.

ii-Procedimiento de evaluación y convalidación de ordenanzas de ordenamiento territorial (Anexo II)

El procedimiento previsto en el Anexo II se desarrolla en dos etapas: la Convalidación Técnica Preliminar (Prefactibilidad) y la Convalidación Técnica Final (Factibilidad). Todo proyecto debe iniciar el trámite a través del Portal de Trámites previo a su desarrollo en el territorio. En la primera etapa, el particular responsable o el municipio presenta documentación técnica y urbanística con aval municipal (documento de localización autorizado por el municipio, memoria técnica del anteproyecto, plano urbanístico, estudio urbanístico y declaraciones juradas para el IPAR-CI y la Prefactibilidad Hídrica), generándose un expediente electrónico GDEBA.

La evaluación comprende la verificación urbanística por la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial —que determina si la zona es apta para el emplazamiento—, la evaluación ambiental por el Ministerio de Ambiente y la evaluación hídrica por la Autoridad del Agua. Si la zonificación no admite el proyecto, se finaliza el procedimiento. Cuando algún organismo formule observaciones, se da intervención al interesado a través de la MED para rectificaciones con aval municipal. La evaluación desfavorable da por finalizado el procedimiento y se deja anotación preventiva en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas. Si todas las evaluaciones resultan favorables, se otorga la Convalidación Técnica Preliminar mediante Resolución Ministerial, previa conformidad de la Subsecretaría de Asuntos Territoriales, dictamen de la Asesoría General de Gobierno y vista de Fiscalía de Estado.

La Convalidación Técnica Preliminar no autoriza la ejecución de obras ni compromisos de venta o cesiones de derechos posesorios. Las obras realizadas sin Convalidación Técnica Final son responsabilidad exclusiva y solidaria del particular y no podrán acogerse a regímenes de regularización preexistentes.

En la segunda etapa, se presenta documentación definitiva que incluye, entre otros, informe de dominio vigente, proyecto de obras viales y planos de energía eléctrica aprobados, planos de equipamiento y áreas comunes, reglamento urbanístico y de edificación, plano del proyecto definitivo según mensura, plano de mensura aprobado por ARBA, Declaración de Impacto Ambiental (Ley 11.723), acreditación de cesiones legales —dentro del predio o mediante escritura o convenio a favor del municipio, o en dinero— y documentación para las aptitudes hídricas. La evaluación comprende la aptitud urbanística por la Dirección Provincial y la aptitud hídrica por la Autoridad del Agua, con posibilidad de rectificaciones a través de la MED. Completadas las evaluaciones favorables, se otorga la Convalidación Técnica Final mediante Resolución Ministerial, previa conformidad de la Subsecretaría de Asuntos Territoriales, dictamen de la Asesoría General de Gobierno y vista de Fiscalía de Estado. La Convalidación Técnica Final se inscribe en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas (Decreto 1069/13), previo pago de la tasa correspondiente (Ley 15.558), habilitando la materialización y comercialización del proyecto.

Por último, la norma autoriza a la Subsecretaría de Asuntos Territoriales a aprobar un procedimiento simplificado para la modificación, por única vez, de la Convalidación Técnica Final inscripta en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas, aplicable a los conjuntos inmobiliarios que proyecten modificaciones o ampliaciones respecto al proyecto original, con límites del veinte por ciento (20%) de densidad —máximo cuatrocientos (400) habitantes adicionales— y del veinte por ciento (20%) de superficie —máximo cinco (5) hectáreas adicionales—.

Por Manuel Frávega y Pedro Nicholson