Mediante la Resolución Conjunta 2/2025 - MINISTERIO DE JUSTICIA Y MINISTERIO DE ECONOMÍA (RESFC-2025-2-APN-MEC) publicada en el BORA n° 35.707 de fecha 16/07/2025, se establece que las hipotecas divisibles podrán constituirse al momento de otorgarse la escritura constitutiva del derecho real de hipoteca en los términos de lo previsto en el artículo 2208 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), así como al momento de otorgarse la escritura de constitución del derecho real de superficie, a los efectos previstos en el título II del decreto 1017 del 12 de noviembre de 2024.

Recordemos que en el título I del decreto mencionado se regularon las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, disponiendo en su artículo 1° que podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común, de acuerdo con los términos y condiciones indicados en los artículos siguientes de esa medida.

Asimismo, por el título II del decreto 1017/2024 se reguló la hipoteca sobre derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios, previendo en su artículo 5° que el titular del derecho de superficie podrá constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie, de acuerdo con lo establecido en los artículos 2120 y 2206 del CCyCN.

Y que en el título III del mentado decreto se reguló la anotación y, en particular, por el artículo 10 se facultó a la Comisión Nacional de Valores (CNV), organismo descentralizado actuante en el ámbito del Ministerio de Economía, a autorizar a las entidades que cumplan con los requisitos que establezca la normativa que dicte al efecto, a anotar los boletos de compraventa, y todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva suficiente.

Ahora bien, con la novel normativa se determina la posibilidad de constituir hipotecas divisibles al momento de otorgarse la escritura del derecho real de hipoteca, o incluso sujetarlas a división posteriormente.

Esto implica que una hipoteca sobre un inmueble que será subdividido (por ejemplo, en unidades de propiedad horizontal o parcelas) podrá dividirse a su vez en el momento en que se transfieran las unidades a los adquirentes.

La reglamentación establece requisitos precisos para las escrituras de constitución de estas hipotecas.

Deberá incluirse una descripción detallada del proyecto de subdivisión y adjuntarse documentación clave como el plano de mensura, el proyecto urbanístico o plano de obra, informes de deuda, certificados del Registro de la Propiedad Inmueble y un compromiso irrevocable del titular de afectar el inmueble al régimen de subdivisión.

Además, se exigirá la identificación del registro público o entidad autorizada por la CNV donde se anotarán los boletos de compraventa.

La resolución en comentario también detalla la constitución de hipotecas sobre el derecho real de superficie.

Así se permite al titular de este derecho hipotecar la 'rasante, vuelo o subsuelo' o el derecho a construir, dentro del plazo de duración de la superficie.

Esta figura es clave para dinamizar proyectos de densificación urbana y para el desarrollo en alturas o subsuelos, optimizando el uso del suelo sin necesidad de transferir la propiedad plena.

Las escrituras públicas de constitución de estas hipotecas deberán incluir un croquis o proyecto de plano que certifique la adecuación a la normativa y determine con precisión el objeto del derecho real.

Otro ítem fundamental de la reglamentación es la creación de un sistema para la anotación de boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades a construir o proyectadas.

Se apunta, entonces, a brindar mayor transparencia y seguridad a los adquirentes de inmuebles en pozo.

La anotación podrá realizarse en los Registros de la Propiedad Inmueble de cada provincia y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, o en entidades que sean autorizadas por la CNV.

De esta forma, los adquirentes tendrán la opción de elegir el registro que consideren más conveniente.

El proceso implicará la instrumentación mediante acta notarial y su inscripción en el rubro gravámenes del folio real del inmueble afectado.

En un folio especial se registrará el estado jurídico del boleto, incluyendo cesiones, prendas o afectaciones cautelares.

La anotación tendrá una vigencia de cinco años, renovable, y se extinguirá con la escrituración definitiva, a solicitud de las partes, por orden judicial o por el transcurso del plazo.

La CNV tendrá la responsabilidad de publicar un listado con las entidades autorizadas para llevar adelante esta registración, garantizando la publicidad y actualización de la información.

La presente medida entró en vigencia a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial.