Con fecha 28 de enero del corriente año, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (de aquí en adelante RPI) emitió la denominada Instrucción de Trabajo N° 1 por la que su Directora General determina que “A efectos de la anotación de boletos de compraventa de futuras unidades funcionales o, en su caso, las cesiones de esos boletos, es menester la previa registración de la escritura pública establecida en el artículo 21 del Decreto Reglamentario para la Capital Federal -Dec. 2080/1980 - T.O. s/dec. 466/1999 modificado parcialmente por el Dec. 962/2018. Con respecto a los boletos de compraventa o sus cesiones, una vez inscripta en forma definitiva la escritura de afectación, se procederá tan solo:
A calificar la rogatoria digital, presentada a efectos de la anotación del documento, que deberá contener la siguiente información: Matrícula del inmueble, su ubicación, Nomenclatura Catastral completa, datos de las partes del contrato (Documento de Identidad - Denominación social - Clave de Identificación Tributaria); de la Futura unidad funcional: Identificación según proyecto de obra, y posibles futuras complementarias; Fecha del boleto de compraventa, y de tratarse de una cesión de boleto, el perfecto encadenamiento a partir del titular de dominio que vende la futura unidad funcional con los sucesivos adquirentes cuya registración se solicite.
En la rogatoria deberá constar certificación del Escribano, referida a:
a) Que la futura unidad funcional vendida se ajusta al proyecto de edificio que fue conformado por la autoridad de aplicación b) Que surge haberse abonado como mínimo el veinticinco por ciento (25%) del precio de compra de dicha futura unidad funcional c) Que el adquirente expresa NO encontrase en posesión de ella d) Que se exhibe póliza de caución vigente, conforme art. 2071 Código Civil y Comercial de la Nación. e) De corresponder, que se ha otorgado asentimiento conyugal o la conformidad por unión convivencial inscripta, f) Que se ha verificado cumplimiento de la ley 25246 y Resoluciones de la U.I.F.
La rogatoria digital, deberá ser firmada digitalmente por escribano público y su firma digital validada por autoridad certificante.” (cfr. Art. 1°).
Sabido es que el Decreto 962/2018, introduce modificaciones en el Decreto Reglamentario de la ley 17.801(que rige a los registros de la propiedad inmueble) para la Capital Federal -Dec. 2080/1980 - T.O. s/Dec. 466/1999-, en dos aspectos fundamentales: i) la inscripción de boletos de compraventa en relación con futuras unidades funcionales o complementarias respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual y ii) la presentación de documentos electrónicos, firmados digitalmente por las partes, mediante la plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica.
Este sistema (por su sigla GDE) se implementó en el marco del Plan de Modernización del Estado, por Decreto 561/2016, para todos los organismos de la Administración Pública Nacional.
Así las cosas, la registración de tales boletos de compraventa requiere la previa inscripción de la escritura pública otorgada por el o los titulares de dominio del inmueble sobre el cual se construirá un edificio, en la que expresen su voluntad de afectarlo al régimen de propiedad horizontal, en la oportunidad en la que sea posible de acuerdo con las normas aplicables, debiendo además: a) Identificar el inmueble que será objeto de la futura afectación; b) Individualizar cada una de las unidades que formarán parte del referido edificio y serán objeto de los boletos de compraventa a ser registrados, incluyendo superficie, ubicación y las restantes características esenciales de las mismas; c) Incorporar un croquis preliminar realizado por agrimensor que incluya los datos enumerados en el inciso anterior; y d) Acreditar la aprobación y/o visación de la documentación del proyecto por la autoridad local competente (1).
Asimismo, se prevé que una vez que se hubiese tomado razón de la escritura pública, el RPI podrá inscribir los boletos de compraventa y sus cesiones respecto de futuras unidades funcionales o complementarias a construir o en construcción, si se cumplen los requisitos exigidos en dicho articulado, entre otros, que el instrumento esté firmado digitalmente por las partes y presentado por la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD). Agrega, qué de no contar las partes con firma digital, podrán celebrar el boleto de compraventa o su cesión mediante la intervención de un escribano público, quien deberá presentarlo ante el Registro de la Propiedad Inmueble a través de TAD.
Por su parte, la ley establece que el RPI llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda (2). Ante ello, la presentación por TAD de boletos de compraventa o sus cesiones, requiere necesariamente que su ingreso al organismo sea realizado a través del sistema de ordenamiento diario, indispensable para cumplir con la prioridad directa que asigna el orden de ingreso al Registro y respaldo del estricto orden cronológico que deben llevar los asientos registrales según su ingreso al registro (3).
En consonancia, el decreto reglamentario faculta a la Dirección General a establecer el empleo de los medios técnicos más aptos a los efectos de registrar, ordenar, reproducir, informar y conservar las constancias registrales, cuidando que se garantice la seguridad del servicio (4).
De lo supra expuesto se concluye que: a) la firma y presentación de los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales o su cesiónpara su toma de razón en el RPIdebe ser exclusivamente digital y canalizada a través del ordenamiento diario del registro; b) de firmarse en TAD, esa plataforma resulta la exclusiva para su presentación al organismo; sin embargo no debe excluirse la posibilidad que cualquiera de las partes firmen el boleto de compraventa bajo la forma que acuerden(5) de tal modo que se puedan utilizar otros medios técnicos habilitados por la Dirección General del RPI aptos para la presentación "on line", tal como se realiza con los informes y certificados que se encuentran habilitados o disponibles en el sitio web del organismo, cuyo ingreso se cumple por el ordenamiento diario, y el despacho se realiza "on line", con firma digital por parte del RPI; c) que compete al RPI, resolver sobre los requisitos de inscripción de los documentos traídos a registración, en especial en este caso en que se trata de documentos privados que no son título suficiente al dominio, derecho real o asiento practicable (6).
Que lo manifestado en el apartado "c" del párrafo anterior importa diferenciar la presentación de los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales ante este organismo para su toma de razón, de la calificación registral para la anotación de los boletos de compraventa, función exclusiva que lleva adelante el Registro por cuanto es a éste a quien compete examinar la legalidad de las formas extrínsecas ateniéndose a lo que resulta de dichos documentos y de los asientos (7).
En los considerandos de la medida, la Dirección General del RPI, explica que “Que tal como lo sostiene la doctrina, siendo los boletos de compraventa -en el caso de futuras unidades funcionales (o sus cesiones)-, documentos privados sujetos a la autonomía de la voluntad que rige la materia contractual, que confieren derechos personales y cuya "relación" con el derecho real de dominio es la de otorgar al adquirente del boleto un derecho creditorio para obtener el título y modo suficiente (art. 1892 del C.C.C N)(8), resulta no solo conveniente sino que constituye requisito imprescindible para la anotación de estos documentos (Art. 7 Dec. 2080/80), una previa y especial calificación por parte de profesional idóneo sobre la legalidad del contenido, la legitimación de los firmantes y el cumplimiento de la demás normativa aplicable, tal como las disposiciones en materia de lavado de activos y financiación del terrorismo, de forma que ella que se constituya como rogatoria a registrar, asegurando la legalidad del acto instrumentado y simplificando el proceso inscriptorio. De acuerdo a lo dispuesto por la normativa vigente, corresponde dicha función a los Escribanos de Registro”.
Finalmente, la instrucción especifica que “hasta tanto la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) no esté integrada al sistema de ordenamiento diario del organismo, a las presentaciones de boletos de compraventa de futuras unidades funcionales o en su caso las cesiones que se efectúen por esa plataforma entre las 0 y 15,45 horas, se les asignará ingreso al organismo en su ordenamiento diario, al día hábil inmediato siguiente de esa presentación” (9).
El uso de la firma digital
Como mencionamos más arriba, el uso de la firma digital en los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales o su cesión para su toma de razón en el RPI es excluyente.
Hace pocos días, se dictó el Decreto 182/2019 (que actualiza al Decreto N° 2628/02) por el que se reglamenta nuevamente la ley 25.506 mediante el Anexo IF-2019-13755383-APN-SECMA#JGM, que forma parte integrante de dichodecreto(10).
Por su art.4° se sustituye el artículo 13 del Decreto N° 1063 del 4 de octubre de 2016, por el siguiente: “ARTÍCULO 13.- Firmas digitales del Sistema de Gestión Documental Electrónica (GDE). El Sistema de Gestión Documental Electrónica (GDE) permite la firma digital de los documentos electrónicos con las siguientes modalidades: a) Firma digital remota: se utiliza para para firmar digitalmente todo tipo de documento electrónico incluyendo actos administrativos. b) Firma digital con dispositivo criptográfico externo: se utiliza para firmar digitalmente todo tipo de documento electrónico incluyendo actos administrativos. c) Firma digital con certificado del sistema: se utiliza para firmar documentos electrónicos, excepto actos administrativos, como dictámenes, informes, comunicaciones oficiales, etc. Estas firmas digitales gozan de plena validez en virtud de lo dispuesto en el artículo 9° de la Ley N° 25.506 y su modificatoria, asegurando indubitablemente la autoría e integridad del documento electrónico firmado digitalmente”.
La ley de Firma Digital reza, en su comienzo, que se reconoce a dicho elemento la eficacia jurídica en las condiciones que establece la norma (cfr. Art. 1°, ley 25.506); entendiéndose por tal “al resultado de aplicar a un documento digital un procedimiento matemático que requiere información de exclusivo conocimiento del firmante, encontrándose ésta bajo su absoluto control. La firma digital debe ser susceptible de verificación por terceras partes, tal que dicha verificación simultáneamente permita identificar al firmante y detectar cualquier alteración del documento digital posterior a su firma. Los procedimientos de firma y verificación a ser utilizados para tales fines serán los determinados por la Autoridad de Aplicación en consonancia con estándares tecnológicos internacionales vigentes” (cfr. Art. 2°).
Goza de dos presunciones fundamentales, a saber: i) autoría - se presume, salvo prueba en contrario, que toda firma digital pertenece al titular del certificado digital que permite la verificación de dicha firma - (Art. 7°) y ii) integridad-si el resultado de un procedimiento de verificación de una firma digital aplicado a un documento digital es verdadero, se presume, salvo prueba en contrario, que este documento digital no ha sido modificado desde el momento de su firma – (Art.8°) y es válida si se cumplen los siguientes requisitos: a) Haber sido creada durante el período de vigencia del certificado digital válido del firmante; b) Ser debidamente verificada por la referencia a los datos de verificación de firma digital indicados en dicho certificado según el procedimiento de verificación correspondiente; c) Que dicho certificado haya sido emitido o reconocido, según el artículo 16 de la presente, por un certificador licenciado (Cfr. Art. 9°, ley 25.506).
Cabe agregar con respecto al tema que nos ocupa, que el CCyCN refiere en su art. 288 que “La firma prueba la autoría de la declaración de voluntad expresada en el texto al cual corresponde. Debe consistir en el nombre del firmante o en un signo. En los instrumentos generados por medios electrónicos, el requisito de la firma de una persona queda satisfecho si se utiliza una firma digital, que asegure indubitablemente la autoría e integridad del instrumento”.
En ese sentido, el Art. 3° del Decreto 182/19 en estudio, establece que “Cuando una norma requiera la formalidad de escritura pública para otorgar poderes generales o particulares, para diligenciar actuaciones, interponer recursos administrativos, realizar trámites, formular peticiones o solicitar inscripciones, dicho requisito se considera satisfecho mediante el apoderamiento realizado por el interesado en la plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica – GDE -, salvo disposición legal en contrario.” Por otro lado, el artículo 2° del Anexo del Decreto 182/19 regula que “La firma digital de un documento electrónico satisface el requisito de certificación de firma para la firma ológrafa”.
En esa inteligencia, es que un documento digital suscripto digitalmente tiene la fuerza probatoria de un documento público y, por añadidura, puede tener la validez de un documento privado con firma certificada.
Colofón
Sin duda, el nacimiento casi en paralelo de la Instrucción de Trabajo N° 1 de la Dirección General del RPI y del novísimo decreto reglamentario 182/2019 de la ley de Firma Digital, ambos en el marco de la ley 27.446 (de Modernización y Desburocratización de la Administración Pública Nacional) (11)facilitaráy simplificará, de funcionar correctamente, el trámite de anotación de los boletos de compraventa y sus cesiones respecto de futuras unidades funcionales o complementarias a construir o en construcción y afectarlas al sistema de la propiedad horizontal, sosteniendo la seguridad jurídica indispensable para éste tipo de gestiones y pudiendo dar cumplimiento acabado al nuevo régimen de prehorizontalidad (12).
Habrá que avanzar notoriamente en el acceso a los certificados digitales por las personas humanas (incluidos, especialmente, los profesionales directamente imbricados con la actividad inmobiliaria) para lo que se requiere la existencia de una mayor cantidad de certificadores.
Esperemos que los augurios, sean a la postre cumplidos.
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Citas
(1) Art. 5° Dec.962/2018.
(2) Art. 40 de la ley 17.801.
(3) Art. 14 ley 17.801.
(4) Artículo 170 del Dto. 2080/80 (TO 1999): La guarda y conservación de la documentación e información contenida en el Registro, estará a cargo de la Dirección, quedando ésta facultada para emplear los medios técnicos más aptos a los efectos de registrar, ordenar, reproducir, informar y conservar las constancias registrales, cuidando que se garantice la seguridad del servicio.
(5) Cfr. art. 1015 CCyCN- Libertad de formas. Sólo son formales los contratos a los cuales la ley les impone una forma determinada.
Decreto 733/2018 que en su art. 1° expresa: La totalidad de los documentos, comunicaciones, expedientes, actuaciones, legajos, notificaciones, actos administrativos y procedimientos en general, deberán instrumentarse en el sistema de Gestión Documental Electrónica – GDE, permitiendo su acceso y tramitación digital completa, remota, simple, automática e instantánea, excepto cuando no fuere técnicamente posible, a partir de las siguientes fechas:
a. En las entidades y jurisdicciones enumeradas en el inciso a) del artículo 8° de la Ley N° 24.156 de Administración Financiera y de los Sistemas de Control del Sector Público Nacional a partir del 15 de agosto de 2018, si no existiere una norma particular previa que así lo establezca.
b. En las entidades y jurisdicciones contempladas en los incisos b), c) y d) del artículo 8° de la Ley N° 24.156 de Administración Financiera y de los Sistemas de Control del Sector Público Nacional, con las excepciones que determine el Ministerio de Modernización, a partir del 1º de Enero de 2019, si no existiere una norma particular previa que así lo establezca.
(6) Art 3°, inc "c", ley 17.801.
(7) Art. 8°, ley 17.801- La solicitud que tenga por objeto la toma de razón de documentos referidos al dominio y demás derechos reales, contendrá los siguientes datos:
a) Número de matrícula del inmueble, tomo y folio si correspondiere, y nomenclatura catastral.
b) Especie del derecho y acto o negocio causal.
c) Titulares de los asientos y titulares a registrar con los siguientes datos filiatorios: para los titulares registrales los que surjan del respectivo asiento; para los titulares a registrar, apellido y nombres, documento nacional de identidad, libreta de enrolamiento o libreta cívica, estado civil, apellido y nombres del cónyuge y grado de nupcias, para los casados, viudos o divorciados. Si fueren extranjeros residentes en el país se consignará el documento nacional de identidad, el pasaporte o la cédula de identidad, si poseyeren este único documento. Si fueren no residentes, el documento de identidad que corresponda según la ley del país de residencia.
d) Determinación del inmueble.
e) Antecedente del dominio, hipoteca u otro cuando corresponda.
f) Número y fecha de las certificaciones en los casos del artículo 23 de la Ley Nº 17.801 y sus modificatorias.
g) Lugar y fecha de otorgamiento, funcionario autorizante, carátula del juicio, juzgado y jurisdicción cuando corresponda.
h) Monto de la operación, si lo hubiere.
i) Proporción en la cotitularidad, expresada en números fraccionarios.
Deberá presentarse una solicitud por cada inmueble.
(8) Art. 1892, CCyCN.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
(9) Art. 4° de la INSTRUCCIÓN DE TRABAJO N° 1 /2019, Dirección General del RPI.
(10) B.O. N° 15146/19, 12/03/2019.
(11) La Ley 27.446 (Boletín Oficial del 18-jun-2018,N°33893)estableció que los documentos oficiales electrónicos firmados digitalmente, los expedientes electrónicos, las comunicaciones oficiales, las notificaciones electrónicas y el domicilio especial constituido electrónico de la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) y de los Sistemas de Gestión Documental Electrónica (GDE) que utiliza el Sector Público Nacional, las provincias, el Gobierno de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, municipios, Poderes Judiciales, entes públicos no estatales, Sociedades del Estado, entes tripartitos, entes binacionales, BANCO CENTRAL de la REPÚBLICA ARGENTINA, en procedimientos administrativos y procesos judiciales, tienen para el Sector Público Nacional idéntica eficacia y valor probatorio que sus equivalentes en soporte papel o cualquier otro soporte que se utilice a la fecha de entrada en vigencia de la presente medida, debido a su interoperabilidad que produce su reconocimiento automático en los Sistemas de Gestión Documental Electrónica, por lo que no se requerirá su legalización.
(12) Prehorizontalidad
Art. 2070, CCyCN.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.
Art. 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
Art. 2072.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
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