Por Guillermo E. Quiñoa y Juan E. Pédéflous


La Legislatura de la Provincia de Buenos Aires está considerando un proyecto de “Ley de Promoción del Hábitat Popular”.  La Cámara de Diputados le dio media sanción con fecha 16 de octubre de 2012.  El Proyecto enuncia como su objetivo principal “promover el derecho a la vivienda y a un hábitat digno” a través de la cesión de tierras a favor de los municipios, el pago de sumas de dinero (llamadas “participaciones” en el Proyecto) por parte de los particulares que, bajo ciertas circunstancias, hayan visto incrementado el valor de sus propiedades, la obligación de edificar en y/o parcelar los inmuebles bajo ciertas supuestos y la declaración de utilidad pública, y por ende sujetos a expropiación, de los inmuebles necesarios para llevar adelante los planes de obras del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires.

1.CESIONES

1.1 El Proyecto establece que será obligatoria la cesión gratuita del diez por ciento (10%) de la superficie de los predios con destino exclusivo a la construcción de viviendas y/o de urbanizaciones sociales. Esta cesión será efectuada en beneficio del municipio en que se encuentren los predios y procederá con relación a los siguientes emprendimientos:

(i) clubes de campo, barrios cerrados y toda otra forma de urbanización cerrada;

(ii) cementerios privados; y

(iii) grandes superficies comerciales y cadenas de distribución según lo establecido en la Ley N° 12.573, que ocupen predios de más de cinco mil metros cuadrados y que se localicen en cualquier municipio o centro urbanizado.

1.2 Con relación a la cesión indicada en 1.1 cabe destacar que:

(i) dicha cesión es adicional a las cesiones que ya correspondan por aplicación del Decreto-Ley N° 8.912/77;

(ii) la cesión podrá concretarse sobre tierras situadas en una localización diferente a la del emprendimiento, siempre que sean tierras accesibles desde vía pública, y la cesión haya sido acordada con el municipio y se respeten ciertos cálculos de equivalencia de valores que oportunamente se fijen; y

(iii) en casos excepcionales la cesión de superficie podrá sustituirse por un pago en dinero.

2.PARTICIPACIONES

2.1 El Proyecto establece que cuando las decisiones y acciones urbanísticas listadas más abajo hayan generado el uso más rentable de un inmueble o bien el incremento del aprovechamiento de un inmueble debido al mayor volumen y/o área edificable, el particular beneficiado debe pagar una determinada suma de dinero.

2.2 En concreto, el particular deberá pagar una suma de dinero si ocurre una valorización de su inmueble debido a:

(i) la incorporación al Área Complementaria o al Área Urbana de inmuebles clasificados hasta entonces dentro del espacio territorial del Área Rural;

(ii) la incorporación al Área Urbana de inmuebles clasificados hasta entonces dentro del espacio territorial del Área Complementaria;

(iii) el establecimiento o la modificación del régimen de usos del suelo o la zonificación territorial;

(iv) la autorización de un mayor aprovechamiento edificatorio de las parcelas, bien sea elevando el FOS , el FOT  y la densidad en conjunto o individualmente; o

(v) la ejecución de obras públicas y no se haya utilizado para su financiación el mecanismo de contribución por mejoras.

Cabe destacar que el Proyecto no es claro en cuanto a los criterios que se utilizarán para determinar el incremento en la valorización de un inmueble.

2.3 La suma debida según 2.2 deberá abonarse:

(i) al solicitar la autorización de pedido de urbanización o construcción;

(ii) al producirse el cambio efectivo del uso del inmueble; o

(iii) al formalizar actos que impliquen transferencia del inmueble, salvo donación.

2.4 La suma debida según 2.2 podrá abonarse:

(i) en dinero;

(ii) cediendo al Municipio respectivo una porción del inmueble valorizado;

(iii) cediendo al Municipio un inmueble distinto del inmueble valorizado; o

(iv) mediante la construcción de obras de infraestructura / servicios públicos.

3.PARCELAMIENTO Y/O EDIFICACIÓN OBLIGATORIA

3.1 Los Municipios podrán ordenar el parcelamiento y/o la edificación obligatorios de los inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada. A los efectos del Proyecto se considerarán “paralizadas” aquellas edificaciones que lleven más de cinco años paralizadas.

3.2 A partir de la fecha en la que una edificación es declarada como paralizada, el propietario de la misma tendrá un plazo de un año para re-iniciar las obras y un plazo de entre tres y cinco años para finalizarlas. En caso que no se cumplan las obligaciones impuestas se podrá imponer al propietario un gravamen especial, el cual será progresivo en el tiempo. Si transcurridos 5 años desde la imposición del gravamen especial siguieran incumplidas las obligaciones impuestas, entonces el inmueble en cuestión podrá ser declarado de utilidad pública y sujeto a expropiación por parte de la Municipalidad correspondiente.

El Proyecto en consideración, de ser sancionado, impondría nuevas y gravosas cargas sobre los desarrollos privados.  Por otra parte, el Proyecto propicia que amplias extensiones de tierras pasen al dominio del estado –en el caso, municipal- con las cuales deberían buscarse soluciones habitacionales a millones de personas que hoy carecen de acceso a una vivienda digna.  El Proyecto, en síntesis, privilegia el rol del estado en la solución del problema de la vivienda y no alienta la participación del sector privado en la respuesta a esta problemática.