Por Juan Pedeflous y Santiago Daireaux
Perez Alati, Grondona, Benites, Arntsen & Martinez de Hoz (h)

El 29 de febrero de 2012 fue publicado en el Boletín Oficial el Decreto 274/2012 (el “Decreto”) que reglamenta la ley N° 26.737, denominada “Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales” (en adelante la “Ley”), cuyo objetivo principal es limitar la posibilidad de que personas que califican como “extranjeras” (en adelante las “Personas Extranjeras”) , según las disposiciones de la Ley, puedan ser propietarias o poseedoras de tierras rurales . El Decreto reglamenta diversas cuestiones que la Ley había omitido precisar y asimismo establece requisitos adicionales aplicables al dominio o posesión de Tierras Rurales.

En este sentido, el Decreto:

1) Fija los límites de la “zona núcleo” (donde las Personas extranjeras sólo pueden ser propietarias o poseedoras de hasta 1.000 Há), la que está integrada por la zona comúnmente llamada “Pampa “Húmeda” . La superficie máxima de la que pueden ser propietarias o poseedoras Personas Extranjeras en zonas distintas de la zona núcleo será fijada por el Consejo Interministerial de Tierras Rurales (el “Consejo”), creado por la Ley, (luego de recibir la propuesta de las provincias dentro de los 60 días de conformado el Consejo) y teniendo en cuenta (1) la localización de las tierras y su proporción respecto de la superficie del municipio, departamento y provincia que integran y (2) la capacidad y calidad de las tierras.  A estos efectos, el Consejo tendrá en cuenta el uso y productividad relativa de los suelos, el clima, el valor paisajístico de los ambientes, el valor social y cultural del territorio, como así también el valor ambiental comprensivo de la biodiversidad, biomasa, servicios ambientales y los demás recursos naturales involucrados. Cabe destacar que en todo momento en que no haya sido determinada la equivalencia, regirá el límite máximo de 1.000 hectáreas.

2) Establece que como condición para la transferencia de derechos reales o la posesión sobre inmuebles rurales será necesario contar con un certificado adicional a los normalmente requeridos; este certificado será emitido por el Registro Nacional de Tierras Rurales (el “Registro”).

3) Determina cómo se identificarán los “cuerpos de agua de envergadura y permanentes”; cabe recordar que las Personas Extranjeras no pueden ser propietarias ni poseedoras de inmuebles que linden o contenga “cuerpos de agua de envergadura y permanentes”. En este sentido, “cuerpo de agua” incluye prácticamente todo curso o depósito de agua existente ; “de envergadura”, es el que por su extensión y/o profundidad relativas a su capacidad de satisfacer usos de interés general sea relevante para las políticas públicas en la región en la que se encuentre; y “permanente”, es el que existe o reaparece en un ciclo hidrológico medio. Ante esta vaguedad la determinación del carácter de “envergadura” queda, de hecho, librada a la discreción del Consejo.

4) Innova, en cuanto indica que se aplicará un criterio “restrictivo” para otorgar el certificado indicado en 2) anterior con relación a las Tierras Rurales que linden o contengan cuerpos de agua no calificado como permanentes y/o de envergadura. La vaguedad del criterio “restrictivo” hace que la emisión del certificado quede, para estos casos, librada a la discreción del Registro. La ley no establecía una restricción equivalente.

Aclara los deberes de información de las Personas Extranjeras de acuerdo a lo siguiente: (i) Las Personas Extranjeras deberán comunicar al Registro su propiedad o posesión de Tierras Rurales dentro de los 180 días de la fecha de entrada en vigencia de la Ley – en caso de omisión de esta comunicación, se dará participación a diversos organismos del estado con potestad de investigación y sancionatoria ; y (ii) toda modificación accionaria de entidades propietarias o poseedoras de Tierras Rurales debe ser comunicada al Registro dentro de los 30 días de producida la modificación.

Por último, el Decreto especifica la forma en que se mensurarán las superficies de la República, las provincias y los municipios a los efectos de verificar que no se exceda el porcentaje máximo de Tierras Rurales que pueden ser de propiedad o poseídos por Personas Extranjeras.

Es probable que la Ley y el Decreto generen reclamos judiciales con relación a su constitucionalidad, ya que no logran demostrar el motivo concreto por el cual una persona argentina debe ser preferida por sobre una persona extranjera en la propiedad/posesión de Tierras Rurales, sobre todo teniendo en cuenta que existen cláusulas constitucionales específicas que equiparan los derechos de argentinos y extranjeros en la compra y venta de tierras, por lo que habrá que esperar a la opinión de los tribunales para conocer el destino final de la Ley y el Decreto.

(1)  El Decreto no innova con relación a qué personas califican como “extranjeras” a los efectos de la ley.
(2)  La Ley establece que “tierra rural” son todos los predios ubicados fuera del ejido urbano, independientemente de su localización y destino.
(3)  Son todas las tierras incluidas en los siguientes Departamentos o Partidos de las siguientes provincias: Provincia de Córdoba: Departamentos de Marcos Juárez y Unión. Provincia de Santa Fe: Departamentos de Belgrano, San Martín, San Jerónimo, Iriondo, San Lorenzo, Rosario, Constitución, Caseros y General López.; Provincia de Buenos Aires: Partidos de Leandro N. Alem, General Viamonte, Bragado, General Arenales, Junín, Alberti, Rojas, Chivilcoy, Chacabuco, Colón, Salto, San Nicolás, Ramallo, San Pedro, Baradero, San Antonio de Areco, Exaltación de la Cruz, Capital Sarmiento y San Andrés de Giles. Mediante “Fe de Erratas” publicada el 2 de marzo se incluyó a los Partidos de Pergamino, Arrecifes y Carmen de Areco (Provincia de Buenos Aires).
(4)  Según los términos del Decreto, “Cuerpos de Agua” son todas aquellas aguas dulces o saladas en estado sólido o líquido como los mares, ríos, arroyos, lagos, lagunas, humedades, esteros, glaciares, acuíferos que conforman el sistema hidrológico de una zona geográfica, así como las contenidas en obras hídricas
(5)  Administración Federal de Ingresos Públicos (A.F.I.P.) y a la Unidad de Información Financiera (U.I.F.). Si el titular es una persona jurídica, la eventual investigación se extenderá sobre sus socios, administradores y representantes legales.