Como todos sabemos, el virus que comenzó a circular en la ciudad de Wuhan, China, a fines de 2019, terminó afectando al mundo entero con una magnitud al día de hoy, absolutamente imprevisible. En nuestro país, desde principios de marzo se empezó a sentir el impacto del coronavirus en nuestras vidas y también en las relaciones comerciales.

El 12 de marzo de 2020, el gobierno comenzó a intentar darle pelea a la situación a través del Decreto 260/2020. En este decreto, se estableció la cuarentena obligatoria de 14 días para aquellas personas que hubieran vuelto de algunos de los países con transmisión activa del virus, así como aquellos que hubieren dado positivos del COVID19.También se suspendieron los vuelos internaciones por un período de 30 días. Con el correr de los días, se fueron incrementando las medidas, como la suspensión de clases en todos sus niveles (Resolución 108/2020) y licencias laborales para aquellas personas dentro de los denominados grupos de riesgo, mayores de 60 años, embarazadas y personas con enfermedades preexistentes (Resolución 207/2020). Siendo necesarias mayores medidas para poder contener la propagación del virus, el gobierno nacional decretó la cuarentena total y obligatoria a través del decreto de necesidad y urgencia 297/20 publicado en el Boletín Oficial el 20 de marzo de 2020[i].

En la Ciudad de Buenos Aires, antes de la cuarentena total, ya se había procedido a la regulación de las reuniones de determinada cantidad de personas. A través del decreto 148/2020 se suspendieron las actividades en teatros y cines y se limitó la cantidad de gente en bares y restaurants.  Dicho decreto, en su artículo sexto preveía que la presencia simultánea de personas en los shoppings quedaba limitada a unapersona cada dieciséis metros cuadrados de la superficie de piso y de circulación por espacios comunes, y que losresponsables de los locales debían arbitrar todas las medidas oportunas para cumplir con la referida pauta de afluencia. El decreto en su artículo 7 también suspendía las actividades en locales deportivos.

Lógicamente, a partir del 12 de marzo de 2020, las consecuencias del coronavirus se empezaron a sentir en los negocios. A las empresas se les empezó a tornar difícil cumplir con las obligaciones contractuales, que habían sido pactadas sin siquiera poder imaginar una situación de pandemia mundial. Esto tuvo un especial impacto en los contratos de locaciones comerciales, que desde las primeras medidas promulgadas por los gobiernos tanto nacional como municipal y/o provincial, se vieron afectados por haber quedado afectada la actividad comercial. El hecho de no poder recibir el mismo caudal de clientes, la situación de aislamiento -primero recomendado y luego obligatorio- redujo la actividad a un nivel cercano a cero en varias industrias.

El decreto de necesidad y urgencia 320/2020 ha previsto el congelamiento de cuotas y la suspensión de los desalojos hasta septiembre de este año, para las locaciones residenciales y comerciales en caso de PyMEs, profesionales independientes y monotributistas.

La intención de este artículo es evaluar el impacto del coronavirus en los contratos de locación comerciales vigentes. Para ello, debemos analizar i) la legislación aplicable; ii) jurisprudencia; y iii) lo previsto generalmente en los contratos vigentes.

i) La fuerza mayor en el Código Civil y Comercial

El Código Civil y Comercial del 2015 (en adelante el “CCC”), prevé en varios artículos el instituto de la fuerza mayor. El Artículo 1730 del CCC define caso fortuito o fuerza mayor a aquel hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario. El COVID19 y el impacto de las medidas tomadas para contenerlo, son sin dudas hechos que no han sido previstos y en el caso de haber podido ser previstos, no han podido ser evitados.  A la fecha, la jurisprudencia no se ha expresado respecto de ello, y probablemente no lo haga mientras dure la cuarentena obligatoria.

El CCC prevé en los artículos 955 y 956 la posibilidad de terminación de un contrato por imposibilidad definitiva o temporal de cumplimiento provocada por una causa de fuerza mayor. Creemos que -al menos por ahora- para los contratos de locación podría aplicar el Artículo 956 ya que la situación es temporaria. Quedaría en la parte afectada -en principio el locatario, aunque ya veremos que en este escenario no es el único afectado- demostrar que la pandemia lo ha afectado de tal manera que se encuentra en la imposibilidad de cumplir con sus obligaciones contractuales.

El Artículo 1090 CCC, prevé la frustración definitiva de la finalidad del contrato y autoriza a la parte perjudicada a declarar su resolución, si tiene su causa en una alteración de carácter extraordinario de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por la que es afectada. Asimismo, establece que la resolución es operativa cuando esta parte comunica su declaración extintiva a la otra. Si la frustración de la finalidad es temporaria, hay derecho a resolución sólo si se impide el cumplimiento oportuno de una obligación cuyo tiempo de ejecución es esencial. Habría que demostrar si en este caso el período de cuarentena transcurrido ha sido esencial para la ejecución del contrato de locación.

El Artículo 1091 CCC, prevé el instituto de la imprevisión, estableciendo quesi en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación.

En los contratos de locación comercial en Argentina -así como generalmente en la mayoría de los contratos comerciales- por lo general las partes renuncian a la imprevisión basándose en que ambas conocen la situación económica y financiera del país al momento de contratar. Es decir, por lo general se renuncia a situaciones de imprevisión relacionadas a lo económico. Pero aquí estamos hablando de algo distinto. Estamos hablando de una pandemia de impacto global, por lo que la “imprevisión” no incluiría a la pandemia (salvo, por supuesto, que las partes la hubieran incluido expresamente como causales de “imprevisión”). Quedaría sin embargo poder demostrar qué es lo que hizo excesivamente oneroso al contrato para una de las partes en este contexto. La pandemia por sí misma no torna excesivamente oneroso el contrato.En el caso de un local comercial que por la cuarentena se ve impedido de atender al público, el hecho de no tener clientela, le hace no tener ingresos y eso sí causa que elcontrato le sea excesivamente oneroso. También podría interpretarse que por más que el locatario no haya “frenado” su actividad por poder trabajar en forma remota y/o por vender -por ejemplo- sus productos online, el hecho de continuar siendo solvente no quiere decir que no le resulte excesivamente oneroso el pago del canon locativo ya que en definitiva no estaría utilizando plenamente el local u oficina alquilado. Más allá de que resultaría evidente que por más que la actividad económica del locatario no haya cesado, sí podría haber disminuido y verse fuertemente afectada.

Por último, el CCC prevé una norma específica para fuerza mayor en contratos de locación, y esta es el Artículo 1203, que dice lo siguiente: “Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.

A simple vista podríamos inferir que este Artículo aplica a la mayoría de los contratos de locación comercial a partir del 20 de marzo de 2020. En la mayoría de los casos, el locatario se ha visto impedido de usar o gozar de la cosa por un decreto del Estado Nacional, que previó cuarentena obligatoria para toda la población. Este artículo es el espejo del artículo 1522 del antiguo Código Civil. Se exige la concurrencia de tres circunstancias como presupuesto de su aplicación: a) Que exista una concreta dificultad o imposibilidad de usar o gozar de la cosa; b) Que esa dificultad o imposibilidad se conecte causalmente con una circunstancia que revista la calidad de caso fortuito o fuerza mayor; c) Que el caso fortuito afecte a la cosa locada.

La frustración debe ser objetiva, es decir, se debe dar sobre la cosa en sí misma y debe afectar a la causa fin del contrato. La doctrina ha interpretado que si el locatario pudiera usar una cosa, pero no percibir los frutos que por causa del contrato de locación le hubieran correspondido, queda habilitado a pedir la suspensión del contrato si dicha circunstancia pudiera considerarse como frustratoria del fin contractual previsto, siendo esto último, el criterio rector con que se debe aplicar la regla[ii]. La objetividad exige que la imposibilidad de uso y goce conforme la finalidad proyectada, sea de tal grado de impersonalidad, que a cualquier contratante común y corriente pudiese impedirle el uso o goce[iii]. La afectación en este caso en nuestro país sin dudas es objetiva, ya que afectaría a cualquier sujeto que fuera locatario de un local comercial hoy en Argentina.

ii) Jurisprudencia

La fuerza mayor en los contratos de locación

No existe jurisprudencia conocida sobre el artículo 1203 mencionado anteriormente. A su vez es muy escasa la jurisprudencia sobre la fuerza mayor en la terminación de contratos de locación o suspensión temporal de los cánones locativos de los mismos. Consideramos relevante sin embargo lo establecido en el fallo “Nivax S.R.L. c. Sociedad Desiembras S.R.L. s/ ordinario”, de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C.

En este fallo se habilitó la suspensión del pago del canon locativo de un arrendamiento rural, basado en la emergencia agraria dictada por la provincia de Entre Ríos, a causa de una sequía en esa provincia en los años 2008 y 2009. Dicho artículo si bien no cita al artículo 1522 del Código Civil anterior, sí reconoce a la sequía y emergencia agraria como una situación de fuerza mayor y admite la falta del pago del arrendatario[iv]. En este caso se trató de un hecho de la naturaleza como lo es una sequía que por resultar tan extraordinaria se consideró fuera del alea propio de un contrato de arrendamiento rural. Esto nos daría a pensar qué marco se le podría dar a la pandemia, ya que excede cualquier riesgo empresario que se hubiere podido imaginar.

Ahora, si la jurisprudencia aplicara masivamente el artículo 1203 CCC y la crisis sanitaria se extendiera durante un tiempo, varios locadores (por no decir todos) quebrarían.  Lo cual tampoco sería recomendable ni para la economía en general; ni siquiera para los mismos locatarios.

La teoría del esfuerzo compartido

En un contexto muy distinto, ya que se trató de una crisis económica local y no de una crisis sanitaria mundial, en el marco de la pesificación de los contratos pactados en dólares del año 2001 los tribunales aplicaron la llamada “teoría del esfuerzo compartido”. En el contexto de una de las mayores crisis económicas de la Argentina, los tribunales aplicaron esta teoría a fin de distribuir equitativamente entre acreedores y deudores las consecuencias nocivas de la crisis. Así, en ciertos casos aun cuando el deudor hubiere incluso renunciado a la teoría de la imprevisión, que como mencionamos, es muy usual en los contratos comerciales, se aplicó el principio del esfuerzo compartido entendiéndose que ninguna relación contractual podía permanecer ajena a los graves efectos de la crisis. Esta no fue la solución perfecta, pero fue la que la jurisprudencia consideróque mejor se adecuaba al caso a la luz del principio de buena fe que impera en la celebración, interpretación y ejecución de los contratos[v].

En algunos de estos fallos se hablaba de “desgracia común” que ha cambiado el juego de las partes.[vi] El fundamento era la aplicación de un criterio que, con base en la equidad, recompusiera el sinalagma contractual en términos de razonabilidad; contemplando la situación de ambas partes de la relación jurídica y procurando mitigar los detrimentos que el cambio de régimen hubiera producido en los contratos[vii].

Es decir, la jurisprudencia ha interpretado que hay ciertas circunstancias extraordinarias que al afectar a ambas partes y en forma tan amplia, no se puede solo tener en cuenta los intereses de una o de la otra sino que ambas deben sopesar las consecuencias en vistas de la buena fe y la razonabilidad de los contratos. No podemos prever cual será el criterio que utilizará la jurisprudencia en el caso de la actual crisis del coronavirus pero creemos que la buena fe y la razonabilidad en la ejecución de los contratos no deberían ser dejados de lado al analizarse el cumplimiento en la ejecución de los contratos de locación comercial.

iii) Contratos de locación vigentes

Como hemos mencionado a lo largo de este artículo, creemos que la gran mayoría de los contratos de locación vigente no han previsto una pandemia mundial y sus consecuencias económicas en ninguna escala. Si bien una gran mayoría de dichos contratos probablemente tengan una cláusula en donde el locatario renuncie a la teoría de la imprevisión basando ello en que las partes conocen la situación financiera y económica de la Argentina, esto excede a la Argentina; y también, como se dijo, excede a una situación financiera anómala. Estos mismos contratos también generalmente contienen cláusulas que establecen que las partes actuaran de buena fe y el contrato se interpretará en base a ella.  Y si no tuvieran esas cláusulas, el CCC lo prevé por ellos.

Conclusión

Quienes escriben estas líneas han estado estos días en contacto con varios abogados expertos en derecho inmobiliario en Estados Unidos, Europa y Latinoamérica y todos coinciden: las partes -locador y locatario- deben sentarse a conversar. Se está viviendo un cimbronazo a nivel mundial y tanto los locatarios como también los locadores comerciales se van a ver necesariamente afectados.  Dadas las circunstancias que cambian minuto a minuto, no hay una solución general, sino que deberá analizarse caso por caso. Es por ello que en nuestro criterio, las partes deberán necesariamente negociar.

Si bien a simple vista el Artículo 1203 del CCC parece el adecuado para resolver la situación, aplicarlo a rajatabla podría no resultar necesariamente beneficioso ni siquiera para los locatarios. Por su parte, aquellos locadores que alquilan varios inmuebles podrían resultar inmensamente afectados si todos sus locatarios deciden no pagar por tiempo indeterminado el alquiler o inclusive resolver los contratos.

En virtud de la buena fe y de lo que nos han enseñado las incontables crisis económicas de la Argentina es que las partes deberán encontrar una solución donde el perjuicio sea el menor posible para ambas. Si ellas no lo hacen, los tribunales lo harán por ellas.