La Superintendencia de Seguros de la Nación aprobó las condiciones generales para el seguro de caución de garantía de locación de bienes inmuebles con destino habitacional conforme la Ley de alquileres No. 27.551, para cubrir las exigencias actuales del mercado inmobiliario con relación a la Locación de Bienes Inmuebles con destinos distintos al de vivienda.

La Superintendencia de Seguros de la Nación (“SSN”) dictó la Resolución 376/2020 (la “Resolución”), publicada en el Boletín Oficial el 21 de octubre de 2020, mediante la cual aprobó las condiciones generales y cláusulas adicionales del seguro de caución incluido en la Ley 27.551.

La Ley 27.551 (la “Ley”) introdujo cambios en la regulación de la locación de inmuebles, especialmente mediante la modificación del Código Civil y Comercial de la Nación. El art. 13 de la Ley dispone que en caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. 

En este sentido, la Resolución establece las condiciones contractuales específicas para un Seguro de Caución en los términos del inciso c) del mencionado art. 13.

De la póliza

Este Seguro de Caución cubre el incumplimiento por parte del Tomador (locatario) de las obligaciones derivadas del contrato de locación de inmuebles con destino habitacional, estableciéndose los distintos tipos de incumplimiento:

i) Los cánones impagos por el periodo de vigencia del contrato de locación hasta la restitución del inmueble y las multas pactadas en el mismo. Solo se reconocerá como canon locativo, el pactado originalmente en términos nominales, quedando excluido cualquier reajuste o indexación que se hubiese convenido,

ii) La sustitución del depósito de garantía,

iii) El pago de las Expensas Comunes Ordinarias, siempre que estuvieran a cargo del Tomador hasta la restitución del inmueble, excepto aquellas que a la fecha de entrada en vigencia de la póliza se encuentren impagas.

iv) El pago de los Servicios de energía eléctrica, gas, agua corriente y telecomunicaciones siempre que estuvieran a cargo del Tomador, hasta la restitución del inmueble, excepto aquellos servicios que a la fecha de entrada en vigencia de la póliza se encuentren impagas.

v) Ocupación indebida del inmueble con posterioridad al vencimiento del contrato y hasta la efectiva desocupación del mismo.

Cada inciso tendrá un sublímite de responsabilidad establecido en las Condiciones Particulares.

Por otro lado, y con relación a la suma asegurada, que constituye el límite máximo de la responsabilidad de la aseguradora, debe entenderse como una suma no susceptible de incrementos por depreciación monetaria ni otros conceptos a los efectos del pago. Asimismo, aplicaran los Sublímites acordados en las Condiciones Particulares. Asimismo, las sumas aseguradas previstas en la póliza serán ajustadas anualmente de forma automática, en oportunidad de la renovación anual de la póliza a efectos de mantener actualizados sus valores.

La póliza tendrá una vigencia anual con renovación automática hasta la finalización de las obligaciones a cargo del Tomador cuyo cumplimiento cubre, o la desafectación anticipada de la garantía por parte del Asegurado. 

La Aseguradora quedará liberada de toda responsabilidad cuando las modificaciones o alteraciones realizadas al contrato por el Tomador y el Asegurado no cuenten con su conformidad previa expresa y fehaciente, motivo por el cual el locatario y el locador no podrán modificar el contrato sin la conformidad de la aseguradora. En igual sentido, el locador deberá avisar a la Aseguradora los actos u omisiones del locatario que puedan dar lugar a la afectación de la póliza dentro de un plazo de 10 días de ocurridos o conocidos por él, bajo pena de caducidad. 

Finalmente, la Resolución dispone que los derechos emergentes de la póliza caducarán en caso de ser cedidos o transferidos total o parcialmente sin conformidad previa, expresa y fehaciente de la Aseguradora.

Del siniestro

El locador tendrá derecho a exigir a la Aseguradora el pago pertinente si acredita fehacientemente la concurrencia de las siguientes causales: 

a) Que el Tomador no haya dado cumplimiento en tiempo y forma a las obligaciones a su cargo, por causas que le sean imputables; 

b) Que el Asegurado haya intimado en forma fehaciente al Tomador por el cumplimiento de sus obligaciones amparadas por esta póliza, con un plazo de DIEZ (10) días, y este no haya remediado tal situación, y

c) Que el Asegurado haya notificado la rescisión del contrato por incumplimiento del Tomador e inicie simultáneamente acciones legales contra el tomador.

La ocurrencia de las causales mencionadas tendrá por configurado el siniestro y tendrá como fecha cierta la de recepción por parte de la Aseguradora de la documentación pertinente.

La Aseguradora debe hacer efectivo el pago garantizado dentro de los 15 días de fijado el monto de la indemnización o de la aceptación de la indemnización ofrecida. 

Disposiciones generales

La Resolución dispone que la Aseguradora tendrá derecho de repetición por las sumas abonadas al Asegurado en virtud de la póliza. 

Con relación al vínculo entre las partes, la Resolución dispone que entre el Tomador y la Aseguradora se rigen por lo establecido en el convenio accesorio a la póliza, cuyas disposiciones no podrán ser opuestas al Asegurado. El Seguro de Caución resulta nulo si entre el Tomador y el Asegurado existieran vinculaciones económicas o jurídicas de sociedad, asociación o dependencia recíproca, o derivadas de parentesco.

Tomador y Aseguradora se someten a las condiciones del seguro como a la ley misma; y en caso de discordancia entre las Condiciones Generales y las Condiciones Particulares, predominarán estas últimas. Las cuestiones no contempladas en la póliza se resolverán aplicando las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación y demás leyes, con el orden de prelación establecido en el Artículo 963 del Código.

El dictado de la Resolución responde a uno de los principales inconvenientes reportado por los locatarios a la hora de suscribir un contrato de locación, esto es, la fianza para el caso de incumplimiento. Por lo cual, resta esperar ahora a que se encuentren disponibles en el mercado las nuevas pólizas aprobadas de acuerdo con los lineamientos fijados por la Resolución y su aceptación en el mercado inmobiliario.

Por Fernando Bertolini