Introducción

Se promulgó la ley 27613 el 12-3-2021 y dispuso un tiempo muy escueto- con fechas definidas para usufructuar los beneficios del denominado blanqueo para la construcción -en el propio texto legal. Los inconvenientes aún pueden sortearse.

Se han publicado todas las normas aplicables junto al Decreto 244/21, Comunicación BCRA 7269, Resolución CNV N 884 y la RG 4976 de AFIP.

El régimen busca promover las inversiones en la construcción de obras privadas, dentro del territorio de la Argentina y exclusivo para personas humanas residentes aquí.

Hay claramente diferenciables dos tópicos:

• Blanqueo de moneda extranjera o argentina, pomposamente denominado ¨Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina¨, con depósito previo en cuenta especial y pago del impuesto con tasas porcentuales que varían según los plazos de dicha acreditación.

   

• Beneficios impositivos para contribuyentes cumplidores, es decir que tengan sus excedentes financieros declarados y deseen invertir en construcción de obra nueva a partir del 12-3-2021.

   

Se espera lograr un modelo de desarrollo sustentable, bajo condiciones estructurales de inclusión, dinamismo, estabilidad, federalismo y soberanía.

Quienes realicen la declaración voluntaria de tenencias de moneda extranjera y/o nacional que estén en el país o en el exterior, no podrán acceder a los beneficios contemplados en el Capítulo II del Título I de esa norma legal.

El plazo máximo para afectar los fondos al desarrollo o la inversión en proyectos inmobiliarios, es con anterioridad al 31 de diciembre de 2022, inclusive.

Deberán registrarse todos los sujetos que tengan carácter de desarrolladores, constructores o vehículos de inversión de los proyectos inmobiliarios. Las posibilidades de aportes, incluyen a todas las construcciones, ampliaciones, instalaciones: entre otras y que de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente.

Ninguna norma aclara si queda incluido el desarrollo de un barrio privado, cuya obra de espacios comunes comience luego del 12-3-2021. Si bien se trata en principio de subdivisión en terrenos, existe actividad de construcción sin duda alguna. En nuestra opinión debería ser contemplado.

El efecto multiplicador del rubro construcción es conocido por todos y además se calcula que hay más de U$S 60.000 millones inactivos en la economía por su propia condición. Además de resolver el hábitat de viviendas, permitirá obtener renta aun cuando pueda ser escasa por la carga impositiva que conllevan hoy los alquileres.

• BLANQUEO DE MONEDA

   

I.1 Fondos a declarar

El objetivo es manifestar la moneda hoy en colchones y cajas de seguridad, cuyo destino obligatorio es las inversiones en construcciones privadas que tengan un avance máximo del 50%.

Para determinar el porcentaje de grado de avance de la obra, deberá acreditarse la información presentada ante las autoridades edilicias competentes y/o mediante un dictamen de un profesional matriculado competente en la materia, considerando el proyecto inmobiliario declarado hasta la entrada en vigencia de la ley 12-3-2021.

Los ejecutores deben acreditar el porcentaje de avance físico, real y apto ediliciamente, de las obras paralizadas o abandonadas, mediante informes técnicos emitidos, con carácter de declaración jurada, por profesionales con incumbencia en la materia, certificado por escribano público.

El dinero destinado a esta normalización puede estar ubicado en el país o en el exterior, también podrá ser en moneda nacional o extranjera.

Se admite aplicar moneda que se encontrare depositada en instituciones bancarias o financieras u otras del exterior, sujetas a la supervisión de los bancos centrales u organismos con supervisión bancaria o bursátil o en otras entidades que consoliden sus estados contables con aquellos de un banco local autorizado a funcionar en la República Argentina.

Eso así siempre que dichas instituciones estén en países que cumplimenten normas o recomendaciones, internacionalmente reconocidas en materia de prevención de lavado de activos y financiación del terrorismo.

No se permite normalizar tenencias en el exterior, que estuvieran depositadas en entidades financieras o agentes de custodia radicados o ubicados en jurisdicciones o países identificados por el Grupo de Acción Financiera (GAFI) como de alto riesgo o no cooperantes.

Si bien el contenido de la normalización y sus trámites están alcanzados por el secreto fiscal regulado por lo dispuesto en el artículo 101 de la ley 11.683 de procedimiento fiscal, la experiencia del Aporte Solidario y Extraordinario Ley 27605 mostró sus fisuras en tal sentido.

Los magistrados, funcionarios, empleados judiciales o dependientes de AFIP, deben mantener el absoluto secreto sin poder comunicarlo a persona alguna, ni aun a solicitud del interesado, salvo a sus superiores jerárquicos.

La restricción también llega a los magistrados, funcionarios, empleados judiciales o dependientes de AFIP, cuya infracción será sometida a la aplicación del art 157 Código Penal.

Sin embargo, estarán exceptuados de mantener el secreto fiscal, los periodistas y medios de comunicación, por motivos de interés público, cuestión que puede terminar siendo laxa su interpretación.

Las inversiones en los proyectos inmobiliarios pueden ser de manera directa o a través de terceros y pueden concretarse mediante cualquiera de estas alternativas:

a) La suscripción de boleto de compraventa u otro compromiso similar,

b) El otorgamiento de la escritura traslativa de dominio,

c) Aportes a fideicomisos constituidos en los términos del CCyCN.

d) La suscripción, en el mercado primario, de Fondos Comunes de Inversión comprendidos en la Ley N° 24.083 y sus modificaciones y/o de fideicomisos financieros, autorizados por CNV cuyo objeto sea el financiamiento de la construcción y desarrollos inmobiliarios.

I.2 Alícuotas y determinación del impuesto

El costo del impuesto a ingresar por el régimen, depende del momento de acreditación de los fondos en la cuenta especial.

Fecha de acreditación     Alícuota     Fecha pago Impuesto     Plazo para invertir

Hasta 11-5-2021                  5%                 31-5-2021                        31-12-2022

Hasta 9-6-2021                  10%                 30-6-2021                        31-12-2022

Hasta 9-7-2021                  20%                  9-7-2021                         31-12-2022

A la fecha ha caducado el plazo de adhesión de la alícuota reducida del 5%. Su rehabilitación dependerá de una nueva ley para su efectiva vigencia.

La normativa completa para poner en funcionamiento operativo el régimen se produjo unos pocos días antes de ese primer vencimiento, no habiendo sido posible llegar a cumplir todos los pasos por la mayoría de quienes lo intentaron.

Actualmente las empresas constructoras están negociando compartir el costo de la tasa del 10%.

Al utilizarse la cotización oficial del dólar para determinar la base impositiva sobre la cual se aplica la alícuota, atempera sensiblemente el tributo. Las tasas porcentuales resultan sensiblemente inferiores, dependiendo de la brecha entre la cotización oficial y el mercado MEP.

El impuesto especial deberá abonarse ante el fisco en las fechas indicadas en el cuadro, sin poder utilizarse los propios fondos blanqueados para su cancelación, debiendo utilizar dinero declarado por el contribuyente.

En el caso de haberse realizado el depósito en la cuenta especial y estar pendiente de cancelación el impuesto, se exigirán intereses por pago fuera de término.

El impuesto especial debe cancelarse obligatoriamente antes de cualquier acto de disposición de los fondos depositados en la Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar), en caso contrario perderá todos los beneficios.

El art 18 del decreto, agrega la misma penalidad por falta de presentación de la Declaración jurada F.1130. Su presentación implicará para el contribuyente o responsable -salvo prueba en contrario-, el reconocimiento de la tenencia y de la valuación de la moneda declarada.

Este impuesto especial no resultará deducible, ni podrá ser considerado como pago a cuenta del impuesto a las Ganancias.

La declaración jurada informativa deberá cumplirse ante AFIP, hasta el 31-3-2023 o si las inversiones fueran cumplidas antes del 31-12-2022 será dentro de los 6 meses posteriores haber afectado la inversión de la totalidad de los fondos declarados.

I. 3 Depósito de los fondos a ser aplicados a construcción

El Banco Central La República Argentina (COM A 7269) y la Comisión Nacional de Valores (Res 884/2021) han dado precisiones para el blanqueo de fondos.

Los bancos adheridos deberán abrir una cuenta bancaria especial, denominada CECON.AR (Cuenta Especial de depósito y cancelación para la construcción Argentina) que podrá nominarse en dólares o en pesos, esta última seguramente será utilizada para la acreditación de los $ por la liquidación MEP.

Los débitos de la cuenta serán transferencias para el proyecto elegido o bien por la adquisición de títulos públicos y posterior liquidación con destino a los aportes en las construcciones previstas.

La CNV dispuso aspectos sobre la operatividad de apertura de la subcuenta comitente, de custodia especial ante el agente depositario central de valores negociables. Los títulos podrán venderse luego de los 5 días hábiles.

Las inversiones podrán hacerse tanto en pesos como moneda extranjera.

I.4 Destino de los fondos

Los fondos normalizados deberán afectarse como inversión a los proyectos inmobiliarios antes del 31-12-2022, en todos los casos. Podrá ser una construcción por terceros o directa, debiendo comprobarse siempre su destino con la documentación oficial.

Las empresas constructoras habilitadas donde se hacen las inversiones, deberán estar en el Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI) que estaría recién habilitado el 7/6/2021. Ello complica la operatividad ya que los depósitos en cuenta especial para aplicar la tasa del 10% vence en forma inminente a dicha fecha. Además, hay que informar a la AFIP el Código de ese Registro, así como el monto de las inversiones. Podrán ser personas físicas o jurídicas incluyéndose los fideicomisos.

Difícilmente haya personas que en su poder tengan moneda nacional a los fines de ingresar en este blanqueo de dinero, pues su existencia estará en los bancos declarada ante el fisco.

I.5 Características y ventajas del blanqueo

Se libera de procesos judiciales en curso en los fueros civiles y/o penales, el cual procederá a pedido de parte interesada mediante la presentación ante el juzgado interviniente de la documentación que acredite el acogimiento al Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina.

Entre las características del blanqueo, está que los sujetos no estarán obligados a informar a la AFIP la fecha de compra de sus tenencias y queda liberado de toda acción civil, comercial, penal tributaria, cambiaria y aduanera.

Se los exime del pago del impuesto a las ganancias, a la transferencia de inmuebles y del impuesto sobre los créditos y débitos bancarios, sobre los montos de tenencia declarados voluntariamente en este régimen,

También podría suceder que el declarante desarrollara actividad alcanzada por el impuesto valor agregado, así también queda liberado del IVA en función del cálculo de la utilidad bruta, al igual que de impuestos internos , caso de artículos de lujo, alcoholes, perfumes u otros.

Si algún sujeto haya efectuado retenciones o percepciones y no las haya ingresado al fisco, no corresponde dicha liberación.

De existir o detectarse operaciones de lavado de dinero de financiamiento del terrorismo y otros delitos, no se liberan ni a las entidades financieras, ni notarios, contadores, auditores o directores, en cambio se los libera ante la figura de evasión tributaria o participación en ella.

Se excluyen de su liberación las conductas del delito de lavado de activos y financiación del terrorismo.

Si una sociedad efectuara una declaración voluntaria de fondos, contemplada en la ley 27613, liberará del impuesto a las ganancias a los socios, en proporción a la materia imponible que les sea atribuible según su participación, así como en caso de fideicomisos a los fiduciantes, beneficiarios o fideicomisarios, siempre que no se haya ejercido la opción del punto 8, inc a) art 73.

Hay una serie de casos de sujetos excluidos del blanqueo, cómo es frecuente.

• Los declarados en estado de quiebra que no se haya dispuesto continuidad de la explotación.
• Los condenados por delitos previstos en la ley penal tributaria y la ley de código aduanero.
• Los condenados por delitos dolosos conectados con el incumplimiento obligaciones impositivas.
• Aquellos que estén condenados por delitos de operaciones lavado de dinero, así como sus cónyuges, convivientes y parientes en segundo grado.
• La persona jurídica en que sus funcionarios directores socio síndicos administradores estén condenados por la ley penal tributaria y la ley de código habanero.

Una novedad consiste en excluir de la posibilidad de entrar en el régimen de normalización de moneda a funcionarios públicos de la más alta jerarquía del país, que hayan desempeñado cargos desde el 1-1-2010 y 31-12-2022.

Se incluyen al Presidente de la Nación y vicepresidente , gobernador, vicegobernador, jefe o vicejefe de gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o intendente municipal, senadores, diputados, magistrados, interventores, sindico general de la nación, auditor general de la Nación, embajadores, personal de las fuerzas armadas y policía, rector, decano o secretario de universidades públicas. También se incluyen diversos funcionarios o empleados del Estado en sus diversos estamentos nacional provincial y municipal.

Se excluyen también a los cónyuges, los padres y los hijos menores emancipados de todos los sujetos indicados.

• BENEFICIOS PARA INVERSIONES EN CONSTRUCCIÓN CON FONDOS DECLARADOS

   

Se dispone una exención del impuesto a los bienes personales del valor de las inversiones realizadas al amparo de esta ley, siempre que se realicen hasta el 31 de diciembre del 2022.

La construcción, puede haber sido realizada por el propio inversor o por terceros.

El plazo máximo de esta ventaja impositiva, es por un máximo de 2 períodos fiscales.

Se trata de un impuesto patrimonial cuya tasa alcanza por los bienes en el país que llega al 1,25%-como porcentual máximo -que se alcanza con gran facilidad -, lo cual se agravará por la imposibilidad de computar las deudas.

También otro beneficio es el pago a cuenta del 1% sobre el valor de las inversiones, el cual se podrá consideraren el impuesto a los bienes personales consecuencia de los restantes bienes que mantenga gravados el titular de este aporte.

Si la inversión se concreta antes del vencimiento de la declaración jurada de 2020-el cual se planea postergar hasta mediados de Julio 2021-, podrá aplicarse el computo a cuenta en ese periodo fiscal. De producirse un saldo a favor del contribuyente, podrá trasladarse como máximo hasta la declaración jurada del mismo impuesto por el cierre de 2022.

La norma general indica que quienes aporten el terreno para un emprendimiento de construcción, si la persona no realiza actividades habituales de venta inmuebles, se aplica el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles -tasa del 1,5% - y si hubiera frecuencia en estas operaciones se grava con impuesto a las ganancias.

Ello no se modifica, pero en lugar de nacer el impuesto por la entrega de posesión o escritura- lo que antes suceda- , se traslada la obligación fiscal al cobro, sea en efectivo o especie.

La retribución por parte del constructor, será la promesa de entrega por contrato de unidades de lotes, viviendas o unidades de oficinas, que esta ley dispone su postergación a su efectiva concreción.

Los titulares de inmuebles o de derechos sobre inmuebles, gozarán del diferimiento del pago en el período fiscal en que los titulares:

• Perciban una contraprestación en moneda nacional o extranjera;

   

• Cedan o transfieran a cualquier título la participación, derechos o similares que hubieran recibido como contraprestación;

   

• Se produzca la finalización de la obra; o

   

• Se adjudique la unidad que hubieran recibido como contraprestación; lo que ocurra en primer lugar.

   

Siempre que cualquiera de estos hechos se produzca entre el 12-3-2021 y el 31 de diciembre de 2022, ambas fechas inclusive.

Resulta más que razonable e interesante este cambio en el momento del nacimiento del hecho imponible, para así incentivar a la construcción y los proyectos que puedan surgir en esta actividad.

Respecto de la determinación del costo de venta en la actualidad, se impide su actualización desde 1992 cuando la incorporación al patrimonio de dicho inmueble haya sido anterior al 1-1-2018. La ley 27613 permite al transferir las tierras para estos emprendimientos, actualizar en forma plena su monto de incorporación. Consideramos al efecto que esto resulta de estricta justicia y así evitar una gestión judicial al plantear la confiscatoriedad de aquellas situaciones.

Sin embargo, su art 17 en una disposición reprochable a pesar de ser frecuente en casos de moratorias, blanqueo o planes de pago, indica que ¨los sujetos que se acojan al régimen deberán renunciar a cualquier procedimiento judicial o administrativo para reclamar con fines impositivos la aplicación de procedimientos de actualización de cualquier naturaleza y aquellos que han promovido procesos deben desistir de sus acciones.

Es un claro atropello de los derechos del contribuyente y apunta justamente al reclamo sensato de pretender ajustar por inflación el resultado de la actividad y sus costos.