Nuestro país viene experimentando un sostenido crecimiento en la construcción de viviendas con destino residencial, cubriéndose la intensa demanda proveniente del sector medio y medio alto de nuestra población. Este fenómeno responde a varios factores, destacándose -entre otros- los incentivos tributarios implementados, la activa participación de los Bancos de plaza alineados en otorgar créditos para la compra y construcción de inmuebles, el fuerte ingreso de extranjeros, pero principalmente la consolidación de un cambio en la forma de vida de muchos uruguayos post pandemia.

La “vedette” de este movimiento son los “barrios privados o semi privados”, urbanizaciones que satisfacen el pedido prioritario actual que no es otro que el contacto directo con la naturaleza en un ambiente de tranquilidad y seguridad.

Pero el mencionado desarrollo no tendría sostén sin una seguridad jurídica detrás que permita brindar tranquilidad al inversor, financista y adquirente. Esta seguridad jurídica emerge de nuestro régimen de propiedad horizontal, cuya ley cumple más de 70 años de vigencia (10.751) y que tuvo, oportunamente, sus ncesarios “aggiornamientos”. Su origen fue reglamentar los edificios de apartamentos y las relaciones entre copropietarios, permitiendo lograr el “estado” de horizontalidad, tras la comprobación del cumplimento de varios requisitos dentro un expediente administrativo. Por ello, tradicionalmente se asocia el término “PH” a Edificio o a vivienda familiar que esá dividida en dos.

Sin entrar en un análisis exhaustivo sobre el tema, ya que existen varias leyes por lo cual se puede incorporar a “PH”, podemos decir que cuando se construye un edificio por la vieja ley, para que existan jurídicamente unidades “independientes” del padrón matriz, es necesario el cumplimiento de varios requisitos.  En definitiva, quien adquiere un apartamento en el llamado “pozo” que aún no tiene la horizontalidad, se convertirá luego de la firma en “promitente comprador”. Cuando se requiere de financiamiento bancario para su adquisición, esto está directamente relacionado en cuanto a la garantía a otorgarse al banco, ya que al tener una promesa de compraventa, se dará como garantía una prenda de derechos de promitente comprador.

Fue recién a comienzos del 2001 (ley 17.292) que se regulan las llamadas “urbanizaciones de propiedad horizontal” con la cual se le da una opción de nacimiento de “PH” a los barrios privados, con modificaciones legales determinantes para su desarrollo. En efecto, se establece que el permiso municipal del proyecto junto a la habilitación de obras de infractructura, plano y reglamento “perfeccionan” el estado de “PH”. Enorme cambio frente al régimen original que implica que cuando construye un edificio, la construcción propiamente dicha debe estar materializada para poder lograr lo que se denomina la “Propiedad Horizontal”.

En definitiva, el “PH” no es un término que se relaciona exclusivamente con un edificio o inmueble “dividido” en dos, sino que permiten otro tipo de desarrollos así como la organización entre sus distintos propietarios. Los barrios privados o semi privados son un claro ejemplo.

Por Alfredo Delgado Sartori y Antonella Cimino