Con fecha 13 de abril del presente año la Comisión Nacional de Valores (“CNV”) emitió la Resolución General de la CNV Nro. 927 (la “Resolución”), publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina con fecha 18 de abril de 2022.

Mediante la misma, la CNV introduce novedades de relevancia en la normativa del Organismo atinente a los Fondos Comunes de Inversión Cerrados Inmobiliarios (“FCICI”), con el objetivo de ampliar las posibilidades de inversión de los citados FCICI orientados al negocio inmobiliario o de “real estate”, al reglamentar aquellas operaciones a realizar por la Sociedad Gerente para tales FCICI bajo su administración con entidades pertenecientes a su mismo grupo económico o de la Sociedad Depositaria.

En tal sentido, se recuerda que el artículo 4° de la Ley N° 24.083 de Fondos Comunes de Inversión, establece en su último párrafo la prohibición, por parte de la Sociedad Gerente, de realizar para los fondos comunes de inversión bajo su administración cualquier tipo de operación con sus sociedades controladas, controlantes, bajo control común, afiliadas y vinculadas y con la Sociedad Depositaria y sus sociedades controladas, controlantes, bajo control común, afiliadas y vinculadas, sujeto a las excepciones establecidas en la Ley citada y por la reglamentación de la CNV.

Es así que la Resolución de la CNV, como anteriormente se indicara, reglamenta dicho artículo respecto a los FCICI con el objetivo de que la Sociedad Gerente pueda invertir el patrimonio de los FCICI bajo su administración, en aras a la ampliación de las posibilidades de inversión, bajo ciertas reglas y/o pautas de transparencia y de mitigación de riesgos de conflicto de interés, en activos de titularidad de una sociedad perteneciente al mismo grupo económico de la Sociedad Gerente y/o de la Sociedad Depositaria.

A continuación, se detallan las mencionadas reglas y/o pautas de transparencia y mitigación de riesgos de conflicto de interés que la CNV establece en su normativa como condición necesaria a fin de habilitar -como excepción a la regla general del mentado artículo 4° de la Ley N° 24.083 de Fondos Comunes de Inversión- la referida inversión en activos de titularidad de una sociedad perteneciente al mismo grupo económico de la Sociedad Gerente y/o de la Sociedad Depositaria:

(i) En los documentos de la oferta del FCICI deberá encontrarse individualizado el activo (de titularidad de una sociedad perteneciente al mismo grupo económico de la Sociedad Gerente y/o de la Sociedad Depositaria del FCICI) y el proyecto inmobiliario, el precio de adquisición y/o método de valuación, así como los mecanismos tendientes a mitigar los riesgos derivados de dicha situación.

(ii) La adquisición del activo inmobiliario en dichos supuestos deberá ser a un valor igual o menor al determinado por dos (2) tasaciones independientes, las cuales deberán ser incluidas en el prospecto de la emisión del FCICI junto con una descripción de los antecedentes de las entidades designadas para dicha tarea.

(iii) La Sociedad Gerente y la Sociedad Depositaria (esta última, únicamente respecto de la inversión vinculada a una sociedad de su mismo grupo económico) mediante sus respectivos órganos de administración, en oportunidad de aprobar la emisión correspondiente deberán dar tratamiento expreso a los términos de la operación, verificando y haciendo constar que la misma se realiza en condiciones razonablemente adecuadas a las condiciones normales y habituales del mercado.

(iv) La inversión deberá contar, en su caso, con la opinión favorable del Comité de Inversiones del FCICI - debiendo abstenerse de votar en este supuesto aquellos integrantes que resulten relacionados- y/o del tercero independiente designado para las tareas de asesoramiento en la ejecución de la política de inversión, debiendo ser difundidos los informes respectivos como Hecho Relevante en la AUTOPISTA DE INFORMACION FINANCIERA (“AIF”) de la CNV.

(v)  En el caso en que sea prevista la participación de Desarrolladores y/o Administradores Inmobiliarios pertenecientes al mismo grupo económico de la Sociedad Gerente y/o de la Sociedad Depositaria, se deberá proceder a su individualización en los documentos de la oferta del FCICI, indicando los términos de la contratación y que la misma es realizada en condiciones de mercado, lo cual deberá ser acreditado mediante la presentación de al menos un (1) informe de evaluador independiente a ser difundido junto con el Prospecto de la emisión del FCICI como Hecho Relevante en la AIF de la CNV. Asimismo, la Sociedad Gerente y la Sociedad Depositaria, mediante los respectivos órganos de administración, deberán dar tratamiento expreso a los términos de la contratación, verificando y haciendo constar que la misma se realiza en condiciones razonablemente adecuadas a las condiciones normales y habituales del mercado. 

(vi) En los casos de los FCICI que hayan incluido en sus documentos constitutivos alguna de las previsiones antes enunciadas, pero no cuenten con el activo inicial predeterminado, ni con la identificación del desarrollador o administrador inmobiliario, una vez efectivizada la inversión, la Sociedad Gerente deberá dar cumplimiento con la difusión de la totalidad de la información requerida anteriormente citada mediante Hecho Relevante publicado en la AIF de la CNV.

(vii) En el caso que en el documento de la oferta del FCICI prevea la co-inversión del patrimonio del mismo con una sociedad perteneciente al mismo grupo económico de la Sociedad Gerente y/o de la Sociedad Depositaria, corresponderá la adopción de los recaudos establecidos anteriormente, procediendo la individualización de la inversión junto con los términos de la contratación y la acreditación de que la operación es realizada en condiciones de mercado.

La reglamentación de la CNV prevé, adicionalmente, que en ningún caso la Sociedad Gerente podrá realizar, para los FCICI bajo su administración, operaciones con activos de titularidad de la Sociedad Gerente o de la Sociedad Depositaria, de los directores, gerentes, empleados y miembros de los órganos de fiscalización de la Sociedad Gerente, de la Sociedad Depositaria, o de sus sociedades controlantes; así como de las personas humanas que tengan el control sobre el capital de la Sociedad Gerente, de la Depositaria o el de sus sociedades controlantes.

Finalmente, se deja asentado que la Resolución es producto de un proyecto de normativa oportunamente sometido por la CNV al  procedimiento de "Elaboración Participativa de Normas" (EPN) aprobado por el Decreto N° 1172/2003 mediante la Resolución General de la CNV Nro. 920, publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina con fecha 31 de enero de 2022.

Por Ignacio Nantes