La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial determinó la improcedencia del reclamo de pago de alquileres por períodos posteriores al desalojo, al concluir que la obligación de abonar el canon locativo cesa con la desocupación de la cosa.

En la causa “Probiet SA c/Farmacia Mitre SCS y otro s/ ejecutivo”, la demandada apeló la resolución por la que se rechazó la excepción de inhabilidad de título opuesta, y se amplió la sentencia oportunamente dictada en autos, mandándose llevar adelante la ejecución hasta hacer al acreedor íntegro pago del capital reclamado.

El  proceso de ejecución había sido promovido a fin de obtener el cobro de los cánones locativos adeudados en virtud del contrato de locación comercial celebrado entre la actora y Farmacia Mitre SCS, donde practicada la diligencia de intimación de pago y no habiéndose opuesto excepciones, se dictó sentencia de trance y remate contra la demandada.

Ante la amplitud de la ejecución en virtud de los alquileres vencidos con posterioridad, los demandados alegaron que el contrato de locación ejecutado no resultaba hábil a efectos de la última ampliación, debido a que la locataria había sido desalojada del inmueble alquilado.

La sentencia de primera instancia rechazó la excepción planteada con sustento de que en el marco del proceso ejecutivo  sólo es viable cuestionar la habilidad del título con fundamento en los aspectos extrínsecos del documento, sin que pueda discutirse la legitimidad de la causa.

En su apelación, los recurrentes expresaron que al haber sido la propia locadora quien consideró concluido el contrato y solicitó que se le restituyera la tenencia del inmueble, no puede luego reclamar el pago de alquileres por períodos posteriores al desalojo, por lo que adujeron la inexistencia de la obligación reclamada y la falta de legitimación pasiva por no haber ocupado la propiedad durante los períodos reclamados.

Al analizar el recurso, los jueces de la Sala A explicaron en primer lugar que “la excepción de inhabilidad de título opuesta procede siempre que a través de ella se cuestione la idoneidad jurídica del título, sea porque no figura entre los mencionados en la ley, porque no reúne los requisitos a los que está condicionada su fuerza ejecutiva (cantidad líquida, exigible, etc.) o porque el ejecutado o ejecutante carecen de legitimación procesal en razón de no ser las personas que aparecen en el título como acreedor o deudor o porque se ha adulterado el documento o se cuestionan sus formas extrínsecas”.

Tras remarcar que “la defensa se fundó en la inexistencia de legitimación pasiva en la parte demandada, en razón de que la actora pretende cobrar cánones locativos por períodos posteriores al desalojo de la propiedad”, los jueces determinaron que “la obligación de abonar el cánon locativo cesa con la desocupación de la cosa (arg. arts. 1.611 y 1.622, CCiv), ya que a partir del momento en que el locador exige y obtiene la devolución de aquélla, ya no rige el alquiler anterior ni ningún otro, por lo que las eventuales sumas que pudieran adeudarse por la ocupación indebida no pueden solicitarse a título de alquileres, sino en todo caso, si así correspondiere, como indemnización de pérdidas e intereses”.

En base a ello, concluyeron en la sentencia del 22 de marzo pasado, que “asiste razón a la apelante en punto a que no cupo ampliar la ejecución por las sumas reclamadas en concepto de cánones locativos adeudados con posterioridad a que se hiciera entrega del inmueble a la actora, lo que aconteció el 13.03.07 de acuerdo a lo que surge del acta agregada en fs. 112/115 del juicio de desalojo”.