El 12 de marzo de 2021 se publicó la Ley N°27.613 de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda (la “Ley”). La Ley no solo contempla un régimen sinceramiento fiscal para fondos no declarados, sino que también prevé beneficios fiscales para la inversión en actividades de construcción.

La Ley establece importantes beneficios para reactivar el sector de la construcción, tales como exenciones impositivas, cómputo como pago a cuenta del Impuesto sobre los bienes personales del 1% del valor de las inversiones efectuadas y el diferimiento del pago del Impuesto a la transferencia de inmuebles o del Impuesto a las ganancias para quienes transfieran inmuebles para la construcción. Asimismo, se prevé un amplio sinceramiento fiscal, en el que los fondos declarados deberán afectarse a inversiones del sector.

A continuación, desarrollamos los aspectos más resonantes de la Ley.

1. Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la vivienda

Proyectos inmobiliarios incluidos

Se entiende por “proyectos inmobiliarios” a aquellas obras privadas nuevas que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la Ley (construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otras) y que, de acuerdo a los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación de la autoridad competente. Quedan comprendidas dentro de la definición de “obras privadas nuevas” aquellas obras que a la fecha de entrada en vigencia de la Ley posean un grado de avance inferior al 50% de su finalización.

Beneficios en el Impuesto sobre los bienes personales

Los inversores cuentan con dos beneficios con respecto a este Impuesto:

Diferimiento del Impuesto a la transferencia de inmuebles o del Impuesto a las ganancias

La Ley prevé la posibilidad de diferir el pago del Impuesto a la transferencia de inmuebles o del Impuesto a las ganancias (el que corresponda según la fecha de adquisición del inmueble) por la transferencia o enajenación de inmuebles a personas jurídicas que desarrollen los proyectos inmobiliarios contemplados por la Ley -ocurridas desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley y hasta el 31 de diciembre de 2022-. El desarrollo de dichos proyectos debe iniciarse en un plazo máximo de 2 años desde la transferencia de los inmuebles.

Este diferimiento permite no abonar el impuesto correspondiente hasta que los titulares (i) perciban una contraprestación en moneda local o extranjera; (ii) cedan o transfieran a cualquier título la participación o derechos que hubieran recibido como contraprestación; (iii) se produzca la finalización de la obra; o (iv) se adjudique la unidad recibida como contraprestación; lo que ocurra en primer lugar.

2. Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina

Se establece un programa de normalización para reactivar la construcción (el “Programa”), por medio del cual los sujetos comprendidos podrán declarar de manera voluntaria -ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (la “AFIP”)- la tenencia de moneda extranjera y/o moneda nacional en el país y en el exterior. Dichas tenencias en moneda local o extranjera deberán utilizarse para inversiones en proyectos inmobiliarios contemplados en la Ley.

Sujetos comprendidos

Este beneficio incluye tanto a personas humanas y sucesiones indivisas residentes como a aquellos sujetos empresa contemplados por el artículo 53 de la Ley de Impuesto a las Ganancias (t.o. 2019).

Plazo

El plazo para acceder al Programa será desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley y hasta transcurrido el plazo de 120 días corridos desde dicha vigencia, ambas fechas inclusive.

Tenencias comprendidas y excluidas

La tenencia de moneda extranjera y/o de moneda nacional en el país y en el exterior, que se exteriorice en los términos del Programa, es aquella que no hubiera sido declarada a la fecha de entrada en vigencia de la Ley. La AFIP establecerá el procedimiento para la exteriorización.

El Programa comprende las tenencias en cualquier moneda, que se encontrare depositada en entidades bancarias o financieras u otras del exterior, sujetas a supervisión de sus respectivos bancos centrales u organismos equivalentes. Se excluyen aquellas tenencias en el exterior radicadas en instituciones que no cumplimenten normas o recomendaciones internacionales en materia de prevención de lavado de activos y financiación del terrorismo. En este sentido, se excluyen las tenencias depositadas en jurisdicciones identificadas por el Grupo de Acción Financiera (GAFI) como de Alto Riesgo o No Cooperantes.

Depósito de los fondos

Los fondos declarados en virtud del Programa deberán depositarse en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (la “Cuenta Especial”) en alguna entidad financiera argentina, en la forma y plazos que establezcan la AFIP y el Banco Central de la República Argentina. Los fondos declarados podrán aplicarse transitoriamente a la compra de títulos públicos nacionales, debiendo inmediatamente invertirse en el desarrollo o inversión de los proyectos inmobiliarios en Argentina.

Impuesto especial

Se crea un impuesto especial que se determinará sobre el valor en pesos de las tenencias que se declaren, cuya alícuota variará según el momento de su ingreso a la Cuenta Especial. Por este motivo, de optarse por acceder al Programa, sería prudente abrir la cuenta bancaria y depositar las tenencias correspondientes con celeridad. Las alícuotas del impuesto serán las siguientes:

A efectos de la determinación de la base imponible del presente impuesto, deberá considerarse para la valuación de la moneda extranjera, el tipo de cambio comprador del Banco de la Nación Argentina, que corresponda a la fecha de su ingreso a la Cuenta Especial.

La AFIP deberá determinar la forma, plazo y condiciones para el ingreso de este impuesto especial. La falta de pago implicará el decaimiento de la totalidad de los beneficios previstos por el Programa. Este impuesto no será deducible ni podrá ser utilizado como pago a cuenta del Impuesto a las ganancias.

Beneficios

• Los sujetos que adhieran al Programa no estarán sujetos a determinación de oficio sobre base presunta, basada en incrementos patrimoniales no justificados (según el artículo 18, inciso f) de la Ley 11.683).
• Asimismo, no estarán obligados a informar a la AFIP la fecha de compra de las tenencias ni el origen de los fondos con los que fueran adquiridas. Por el valor de las tenencias exteriorizadas, los sujetos quedarán liberados de toda acción civil, comercial, penal tributaria, penal cambiaria, penal aduanera e infracciones administrativas que pudieran corresponder. En este sentido, se dispensa a la AFIP de promover denuncia penal contra los sujetos del sinceramiento.
• Por otro lado, se los exime del pago de los impuestos nacionales que hubieran omitido declarar, de acuerdo a las pautas fijadas por la Ley en los distintos tributos.

La declaración voluntaria efectuada por las sociedades comprendidas en el artículo 53 de la Ley de Impuesto a las Ganancias (t.o. 2019), libera a los socios (o fiduciantes, beneficiarios y fideicomisarios) en proporción a la materia imponible que les sea atribuible. Ello, siempre que no hubieran optado por tributar de acuerdo a las pautas del artículo 73.a).8 de la Ley de Impuesto a las Ganancias (t.o. 2019).

Por su parte, la adhesión al Programa por parte de personas humanas y sucesiones indivisas también liberará de sus obligaciones fiscales a las empresas unipersonales de las que sean o hubieran sido titulares.

No se incluye en la liberación a las percepciones y retenciones practicadas y no ingresadas.

Renuncia y desistimiento de procedimientos impositivos

Los sujetos que se acojan al Programa deberán -en forma previa- renunciar a la promoción de cualquier procedimiento judicial o administrativo para reclamar, con fines impositivos, la actualización de cualquier naturaleza. En caso de procedimientos en curso a la fecha de entrada en vigencia de la Ley, deberá efectuarse un desistimiento total, renunciando el Fisco al cobro de multas.

Sujetos excluidos

Se excluye a diversos sujetos de la posibilidad de acceder al Programa, por haber incurrido en diversos delitos o infracciones, así como por haber ocupado cargos públicos a partir del año 2010.

Destacamos que se encuentra pendiente el dictado de las reglamentaciones de la Ley por parte del Poder Ejecutivo y de la AFIP, que probablemente determinarán los plazos y condiciones de acceso a los mencionados beneficios y proveerán las aclaraciones pertinentes.